LeVanTung
Chim TO
CẦN BÁN NHÀ PHỐ NHÀ NGÕ NỘI ĐÔ (RỦI RO QUY HOẠCH), BÁN CHUNG CƯ (GIÁ TĂNG ẢO, NGUỒN CUNG SẮP BÙNG NỔ), BÁN ĐẤT TỈNH (ĐÃ TĂNG ẢO) : ĐỂ CHUYỂN SANG 3 LOẠI BĐS CHIẾN LƯỢC. SAU VÀI NĂM, TÀI SẢN SẼ TĂNG GẤP NHIỀU LẦN.
Xem ảnh đính kèm số 1 là rõ:
báo chính thống đăng rồi đấy nhé: mọi người thấy mình dự báo chính xác chưa?
Ai không nghe theo mình thì ân hận.
https://thanhnien.vn/ha-noi-tinh-di-doi-hon-860000-dan...
Hà nội dự kiến di dời gần 1 triệu dân để làm thí điểm quy hoạch lại đô thị: giống như bên Trung Quốc: sau này sẽ mở rộng ra toàn khu vực bên trong vành đai 3 : với số lượng vài triệu dân: và sau này sẽ mở rộng thêm đến bên trong vành đai 4.
bởi vì giống như bên Trung Quốc: toàn bộ các bất động sản bên trong vành đai 4 phải đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy tức là đường nội bộ ở các khu dân cư phải đủ rộng để 2 ô tô cứu hỏa tránh được nhau: (giống như các khu đô thị đạt chuẩn quy hoạch 1:500 ở Hà Nội bây giờ) : khu vực nào còn ngõ ngách nhỏ không đủ rộng để 2 ô tô cứu hỏa tránh được nhau thì bên trong vành đai 4 sẽ bị quy hoạch lại hết (ngoại trừ các khu vực di sản được giữ lại để bảo tồn). Điều này là để đảm bảo tiêu chuẩn an toàn pccc cho nhân dân đảm bảo an sinh xã hội: nên những bọn phản động và bè lũ dân chủ phương tây không thể chửi được.
* Bây giờ ai vay tiền để đầu tư đất rẻ vùng ven (vài triệu 1 mét vuông tổng tiền vài trăm triệu 1 mảnh) thì sau vài năm giàu hơn vài lần.
Còn ai vẫn giữ nhà ngõ nhà phố nội đô: thì sẽ nghèo đi vài lần: sẽ bị tụt hạng từ trung lưu xuống hạ lưu sau 1 thế hệ.
* Đất HN & HCM : đơn giá vài triệu 1 mét vuông: đất có sổ & trên sổ có sẵn đất ở : tổng tiền vài trăm triệu 1 mảnh sẽ tăng nhanh nhất.
- ở HN thì lên xã Trung Giã
- ở HCM thì lên 04 xã Dầu Tiếng, xã Minh Thạnh, xã Long Hoà, xã Thanh An:
----//---
Đường ven Hồ Tây mở rộng 3-4 làn xe; Phố Thái Hà quy hoạch mỗi bên 50m ; Đường Lê Duẩn mở rộng 90m. rồi sẽ đến lượt các phố khác. Rồi sau đó là nhà ngõ. Ai có nhà phố nhà ngõ nên bán luôn để mua đất vùng ven giá rẻ vài triệu 1m2 , vài trăm triệu 1 mảnh:
Trước đây đầu tư đất nền vùng ven có rủi ro bị dính quy hoạch cao hơn nội đô; nhưng bây giờ sẽ ngược lại hoàn toàn nhé. Ai không sớm bán nhà phố nhà ngõ nội đô để đầu tư đất nền ngoại thành HN & HCM : đơn giá rẻ vài triệu 1 mét vuông thì sau này sẽ ân hận.
đất nền có sổ trên sổ có sẵn đất ở tại ngoại ô: là phương án đầu tư an toàn nhất : bởi vì tỷ lệ được đền bù cao hơn nội đô nhiều nhé.
Và tỷ lệ bị dính quy hoạch cũng ít hơn: bởi vì các đại dự án sẽ lấy đất ruộng xung quanh để được đền bù rẻ hơn nhiều: còn đất ở của dân thì sẽ không động đến.
Thực tế đã chứng minh điều đó là đúng.
https://www.facebook.com/share/r/17gJBBc2WS/?mibextid=wwXIf
**
ở Hà Nội thì bây giờ nếu bị dính quy hoạch mở đường (hoặc bất kỳ quy hoạch nào khác của nhà nước) là đương nhiên sẽ được 1 suất Nhà Ở Xã Hội : mà KHÔNG cần phải bốc thăm: Không cần có điều kiện nào khác . tức là có nhiều nhà đất rồi và thu nhập cao: là người giàu là đại gia có 100 sổ đỏ thì mỗi 1 sổ đỏ cũng vẫn được 1 suất nhà ở xã hội: nếu đất bị nhà nước thu hồi. (có 10 mảnh đất bị quy hoạch thu hồi đất thì được 10 suất nhà ở xã hội)
bằng chứng công khai ở đây:
https://vnexpress.net/mo-rong-nhom-mua-nha-xa-hoi-khong...
"người bị thu hồi đất làm dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị được mua nhà xã hội không cần bốc thăm : cũng như không cần đáp ứng các điều kiện về nhà ở, đối tượng hay thu nhập "
Ai có nhà giá trị lớn đơn giá cao thì càng thiệt.
Mua đất vài trăm triệu: có sổ có thổ cư: ít nhất cũng được đền 1 căn nhà ở xã hội; Còn nếu không bị giải phóng mặt bằng thì tăng lên vài tỉ: nên loại đất rẻ này không có rủi ro. Trong mọi trường hợp.
https://vnexpress.net/mo-rong-nhom-mua-nha-xa-hoi-khong...
**
Đừng tưởng "đất tái định cư" là an toàn nhé: ở 03 trường hợp này thì đất tái định cư cũng bị quy hoạch thu hồi: đọc bài viết và xem 03 ảnh đính kèm ở link bài này là rõ:
https://www.facebook.com/share/p/16sysb6ZXh/?mibextid=wwXIfr
----//----
VN bây giờ giống TQ cách đây 30 năm. Bạn search trên Google từ khoá "农村家庄院" tức là "nông thôn gia trang viện" sẽ thấy ở TQ loại bất động sản này có tỷ lệ tăng giá nhiều lần nhất vì không bị dính quy hoạch: và vẫn được sử dụng lâu dài cho đến đời con cháu.
và Xem Video này:
https://youtu.be/C6wY2b9amnA
để thấy được rằng trước đây TQ cũng như VN : ở các thành phố đa phần là nhà ngõ ngách nhưng bây giờ ở TQ toàn nhà cao tầng hoặc các khu đô thị được quy hoạch đạt chuẩn (đường lớn chứ ko còn ngõ xe máy nữa): khi ấy kể cả chưa GPMB được thì trên sổ cũng bị cập nhật quy hoạch : lúc ấy nhà mất giá, bán cho khách cũng khó.. dần dần nhà nước và doanh nghiệp bds cũng thu hồi được thôi.
**
và Đọc lại mấy bài này là rõ nhé:
****
Bài giáo án số 54:
TRUNG QUỐC ĐỊNH DANH BẤT ĐỘNG SẢN năm 1998, và từ đó bắt đầu "THỜI ĐẠI TÁI TẠO ĐỘNG LỰC XÃ HỘI" : 20 NĂM (Sau khi đã KẾT THÚC THỜI KỲ DÂN SỐ VÀNG)
& CON ĐƯỜNG PHỔ BIẾN KHIẾN NHIỀU GIA ĐÌNH “NỘI ĐÔ” BỊ BẦN CÙNG HÓA CHỈ SAU MỘT THẾ HỆ.
https://www.facebook.com/share/p/19mgByGPXQ/?mibextid=wwXIfr
***
Bài giáo án số 48 (Phần 3)
KINH NGHIỆM QUY HOẠCH LẠI NỘI ĐÔ Ở TRUNG QUỐC - HY SINH QUYỀN LỢI CỦA DÂN GỐC THÀNH THỊ: ĐỂ PHÁT TRIỂN ĐẤT NƯỚC: (chính sách tái phân phối vị thế xã hội để tạo động lực cho phát triển)
NGƯỜI DÂN NỘI ĐÔ PHẢI LÀM GÌ ĐỂ KHÔNG BỊ BẦN CÙNG HÓA.
3 GIAI ĐOẠN TÁI CƠ CẤU TÀI SẢN ĐỂ "ĐỔI ĐỜI". trước khi dân số Suy Giảm (Trung quốc là trước năm 2020 , còn VN là trước năm 2059)
https://www.facebook.com/share/12K31Nc7Tu5/?mibextid=wwXIfr
***
Bài giáo án số 48 (phần 2):
ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN phải đề phòng dính Quy Hoạch.
an toàn nhất là đầu tư đất rẻ vùng ven : rủi ro nhất là đất nội đô (giống như Phố Thái Hà - HN)
https://www.facebook.com/share/1AHTGP2ahB/?mibextid=wwXIfr
***
Bài giáo án số 48:
NÊN ĐẦU TƯ GÌ TẠI THỜI ĐIỂM NÀY
https://www.facebook.com/share/1BCcJFf6Ad/?mibextid=wwXIfr
----//---
https://www.facebook.com/share/p/19U7ZmenVu/?mibextid=wwXIfr
năm 2022 khi lãi gửi bank 7% mình khuyên bán tháo bds, còn năm 2023 khi lãi gửi bank > 10% mình khuyên rút sổ tiết kiệm đầu tư bds.
Năm nay 2026 lãi gửi bank ~ 8% mình khuyên vay tiền để mua các bất động sản ngon. Bởi vì Tiếp tục mở rộng
Trong thời kỳ nhà nước bơm tiền mạnh : Khi "cá mập" sẵn sàng huy động vốn với lãi suất cao và cạnh tranh nguồn tín dụng với "cá con" thì chính là dấu hiệu của giai đoạn chuẩn bị cho sự bùng nổ tăng giá BĐS.
https://www.facebook.com/share/p/14MMvRTsMVW/?mibextid=wwXIfr
***
Ai đầu tư chung cư cũng sẽ chết nhăn răng: ai vẫn giữ chung cư vì sợ đất nền bị dính quy hoạch là dốt nát: phải bán chung cư đi ngay và luôn.
Bởi nguồn cung chung cư sắp tới sẽ rất nhiều: Đa số chung cư bây giờ không đạt chuẩn 1 chỗ đỗ ô tô cho 1 căn hộ: sau này khi thành phố được quy hoạch mở rộng đường: thì ô tô sẽ thay thế xe máy trở thành phương tiện giao thông cơ bản: ai không có chỗ đỗ ô tô sẽ vừa khổ vừa nhục.
Các chung cư xây mới trong tương lai sẽ đạt chuẩn 1 chỗ đỗ ô tô cho 1 căn hộ và khi đó những chung cư cũ không đạt chuẩn sẽ xuống giá mạnh: muốn bán cũng khó.
Chung cư giống một viên kẹo bọc đường: Nhiều người mua chung cư có niềm tin rằng “mua cc là tích lũy”, nhưng không nhìn ra sự thật phũ phàng: chung cư là tài sản khấu hao, càng sử dụng càng mất giá, càng cũ càng vô giá trị.
Và tàn nhẫn hơn: chung cư không thể truyền đời.
Sau 50–60 năm, nếu tòa nhà xuống cấp, giá trị về gần 0.
Con cháu của trung lưu nhận lại một khối bê tông sắp hết tuổi thọ – một thứ không định giá được, không bán được, và không sinh lợi.
Trong khi đó, giới tinh hoa – những người ít nói, ít khoe, ít đăng Facebook – lại lặng lẽ gom đất nền, bởi họ hiểu rằng đất là tài sản duy nhất không thể sản xuất thêm.
Đọc 2 bài này là rõ:
Bài giáo án số 47:
BI KỊCH CỦA TẦNG LỚP TRUNG LƯU TRONG THỜI ĐẠI TÁI PHÂN CHIA TÀI SẢN. và Bí Quyết Đổi đời: trở thành Tinh Hoa.
LÝ DO VÌ SAO CÁC CHỦ ĐẦU TƯ TRIỂN KHAI NHIỀU DỰ ÁN TRONG GIAI ĐOẠN NÀY.
https://www.facebook.com/share/1BVDzJwBpB/?mibextid=wwXIfr
Bài Giáo Án số 50:
ÂM MƯU XẢ HÀNG CHUNG CƯ LÊN ĐẦU TRUNG LƯU Ở VN.
“Điểm khác biệt giữa TRUNG LƯU và TINH HOA là:
TINH HOA DÁM VAY KHI LÃI SUẤT CAO – VÌ HỌ HIỂU ĐÓ LÀ DẤU HIỆU CHO CHU KỲ BƠM TIỀN MỚI.”
https://www.facebook.com/share/p/16SKx7snJZ/?mibextid=wwXIfr
----//----
CẦN BÁN NHÀ PHỐ NHÀ NGÕ NỘI ĐÔ (RỦI RO QUY HOẠCH), BÁN CHUNG CƯ (GIÁ TĂNG ẢO, NGUỒN CUNG SẮP BÙNG NỔ), BÁN ĐẤT TỈNH (ĐÃ TĂNG ẢO) : ĐỂ CHUYỂN SANG 3 LOẠI BĐS CHIẾN LƯỢC. SAU VÀI NĂM, TÀI SẢN SẼ TĂNG GẤP NHIỀU LẦN.
* TẠI THỜI ĐIỂM NÀY: Cá nhân mình thấy có 03 loại BĐS nên đầu tư nhất, và mình đang đầu tư 03 loại này: và các anh chị nên bán nhà phố nhà ngõ, bán hết chung cư: để đầu tư 03 loại bất động sản này:
1- loại sử dụng được luôn: dùng để ở , để khai thác dòng tiền: để sưu tập: để thể hiện đẳng cấp : là bds biệt thự, shophouse sổ đỏ lâu dài ở các dự án quy hoạch 1:500 chuẩn chỉnh: =>Mình đầu tư 20% tài sản:
* Mình đã đầu tư 03 căn Vin Ocean Park 3 : mã căn là Thời đại 11-36 ; Vịnh Tây 11-38 , Vịnh Tây 13-02 : và mình tin chắc các căn này của mình sẽ tăng giá nhanh gấp nhiều lần lãi ngân hàng. và bây giờ mình vẫn tiếp tục giữ những căn đó chứ chưa chốt lãi.
Các anh chị đọc bài này sẽ rõ những vị trí đẹp gần chung cư: sẽ tăng giá nhanh hơn rất nhiều lần so với các vị trí thường :
https://www.facebook.com/share/1FStZgoYuJ/?mibextid=WC7FN
2- loại có giá trị trong tương lai: để nhân tài sản lên vài lần sau vài năm: và để dành cho đời con mình : là bds Vùng ven Hà Nội và Vùng ven HCM: tức là đất nền tại các xã thuộc Hà Nội và thuộc thành phố Uncle Lake: loại có giá rẻ vài triệu /m2 : sẽ có tiềm năng tăng giá nhanh nhất:
=> Mình đầu tư 60% tài sản (trước năm 2025 thì toàn bộ đều là đất Sóc Sơn còn sau năm 2025 thì chia trứng thành 02 giỏ: 30% là Sóc Sơn Hà Nội và 30% là Dầu Tiếng HCM)
* Đất HN & HCM : đơn giá vài triệu 1 mét vuông: đất có sổ & trên sổ có sẵn đất ở : tổng tiền vài trăm triệu 1 mảnh sẽ tăng nhanh nhất.
- ở HN thì lên xã Trung Giã
- ở HCM thì lên 04 xã Dầu Tiếng, xã Minh Thạnh, xã Long Hoà, xã Thanh An:
3- loại BĐS đầu cơ: ôm giữ chờ tăng giá rất nhiều lần rồi bán cho người khác : mua tại đáy, bán tại đỉnh, hoặc đầu tư lâu dài chờ tăng giá hàng chục lần : là loại đất tỉnh giá < giá đền bù của nhà nước : tức là đơn giá khoảng 100k/m2 - 200k/m2 : tổng tiền vài trăm triệu 1 mảnh: diện tích hàng nghìn mét vuông (đất có sổ: trên cùng 1 cái sổ đó có sẵn đất ở: đất thổ cư) : loại này giống như cổ phiếu Penny: đợi đến cuối chu kỳ sẽ tăng mạnh: tuy nhiên trong giai đoạn giữa thì không biết bao giờ nó tăng: cứ mua sẵn để dành: nếu tăng mạnh thì giàu nhanh: còn nó chưa tăng thì cứ để đấy cũng không sợ mất giá.
=> Mình đầu tư 20% tài sản.
----//----
https://www.facebook.com/share/p/1BP4mKeKkh/?mibextid=wwXIfr
***
Ở Bắc Kinh, Thượng Hải, con đường phổ biến nhất để đa số gia đình dân gốc thành thị từ giàu biến thành nghèo chỉ sau đúng một thế hệ không phải là cờ bạc, không phải là phá sản kinh doanh, càng không phải vì lười biếng. Nó bắt đầu bằng một lựa chọn từng được coi là khôn ngoan tuyệt đối: giữ bất động sản dòng tiền nội đô. Nhà Phố , Nhà Ngõ Nội Đô – những tài sản từng được xem là “bát cơm vàng”, chỉ cần cho thuê là đủ sống ung dung cả đời. Cha mẹ giữ, con cái kế thừa, cả dòng họ tin rằng mình đã đứng ngoài mọi rủi ro của xã hội, vì đất ở trung tâm thì không bao giờ mất giá.
Nhưng họ quên một sự thật lạnh lùng: ở các siêu đô thị ở những quốc gia mà " đất đai là sở hữu toàn dân" thì bất động sản dòng tiền nội đô không phải là tài sản vĩnh viễn, mà là đối tượng quy hoạch tiềm năng. Giá trị của những căn nhà này tăng rất chậm, gần như chỉ nhích theo lạm phát, trong khi rủi ro lớn nhất không nằm ở thị trường mà nằm trên những bản đồ quy hoạch treo lặng lẽ trong phòng họp. Chỉ cần chuyển dịch các trường đại học ra ngoại ô, khởi động một tuyến metro mới, lập quy hoạch một dự án chỉnh trang đô thị, một quyết định “tái thiết khu dân cư cũ”, toàn bộ tài sản tích lũy vài chục năm của người dân nội đô sẽ bị mất giá vì quy hoạch treo : tương sẽ bị thu hồi với một mức đền bù hợp pháp .
Khi đó, bi kịch thực sự mới bắt đầu. Tiền đền bù là tiền mặt hoặc bds tái định cư thì luôn thua giá trị thật. Trong lúc gia đình đó còn đang tính toán mua lại nhà ở đâu, thì giá đất vùng ven đã nhảy lên một mặt bằng mới. Từ trung tâm ra vành đai, từ vành đai ra ngoại ô ... Không có cú sập nào, không có thảm họa nào, chỉ có một quá trình tụt hạng rất êm, rất đúng luật, rất “văn minh”.
Nhưng phía sau sự mất mát đó lại tồn tại một hệ quả khác, ít được nói ra hơn, và đó chính là lý do vì sao các siêu đô thị chấp nhận để hàng chục triệu người dân nội đô bị quy hoạch: đó chính là chính sách tái phân phối vị thế xã hội để tạo động lực cho phát triển.
Khi tầng lớp nội đô cũ – những người từng chỉ cần cho thuê nhà là đủ sống sung sướng – buộc phải rời khỏi vùng an toàn đó, xã hội bắt đầu gửi đi một thông điệp rất mạnh: xuất thân không còn là lá chắn vĩnh viễn. Người sinh ra ở trung tâm cũng có thể phải bươn chải như người ngoại tỉnh. Nhà nội đô không còn là “vé miễn lao động” cho con cháu.
Chính khoảnh khắc đó, động lực phấn đấu của những người đến sau được kích hoạt. Người ngoại tỉnh, người nhập cư, người trẻ nhìn thấy rất rõ rằng: địa chỉ thường trú không quyết định số phận. Cha mẹ từng có nhà nội đô không đảm bảo cho đời con một cuộc sống nhàn nhã. Ai không thích nghi, không tích lũy tài sản mới, không đi theo nhịp phát triển của đô thị thì sớm muộn cũng bị kéo về cùng một vạch xuất phát. Nghe thì cay đắng, nhưng về mặt xã hội, đây lại là một cơ chế tạo ra cảm giác công bằng mới. Khi đặc quyền thừa kế vị trí bị phá vỡ, khi “sinh ra đã thắng” không còn đúng tuyệt đối, thì nỗ lực cá nhân bắt đầu có đất diễn trở lại.
Và ở tầng cao hơn nữa, có một nhóm Tinh Hoa hưởng lợi rõ ràng nhất trong giai đoạn chuyển đổi này, dù ít khi được nhắc đến trực diện: các tập đoàn bất động sản. Chính họ là những kẻ đã âm thầm ôm quỹ đất khổng lồ ở ngoại ô từ nhiều năm trước, trong lúc dân nội đô còn say sưa với dòng tiền cho thuê. Khi quy hoạch diễn ra, khi người dân nội đô bị đẩy ra ngoài, dòng tiền không biến mất – nó chỉ dịch chuyển. Và điểm đến tự nhiên của dòng tiền đó chính là những khu đô thị mới, những đại dự án ở vành đai, nơi đất đã được gom sẵn, hạ tầng đã được tính trước, và biên lợi nhuận lớn hơn rất nhiều so với việc vá víu nhà cũ trong lõi đô thị.
Đây cũng chính là khởi đầu cho sự hình thành của một thế hệ tinh hoa mới: các tập đoàn địa ốc quy mô lớn, những “cheabol” kiểu mới dẫn dắt kinh tế quốc gia. Họ không chỉ kiếm tiền cho riêng mình. Chính quyền có nguồn thu khổng lồ từ chuyển đổi đất đai, từ dự án cao tầng, từ building văn phòng, từ khu phức hợp thương mại. Nguồn thu này đủ để tái đầu tư vào hạ tầng đô thị: metro, đường vành đai, chỉnh trang không gian sống, hiện đại hóa thành phố. Đa số người dân cũng hưởng lợi từ một đô thị văn minh hơn, kết nối tốt hơn, cơ hội việc làm và dịch chuyển rộng hơn.
****
Và từ đây, câu hỏi không còn là “quy hoạch đúng hay sai”, mà là NGƯỜI DÂN NỘI ĐÔ PHẢI LÀM GÌ ĐỂ KHÔNG BỊ BẦN CÙNG HÓA. Câu trả lời nghe rất phũ, nhưng lại là lối thoát duy nhất đã được lịch sử kiểm chứng: phải bán nhà phố, nhà ngõ nội đô càng sớm càng tốt, để chuyển sang đất nền vùng ven. Không phải khi bị thu hồi mới chạy. Không phải khi tiền đền bù đã nằm trong tay mới đi tìm chỗ mua. Mà phải đi trước quy hoạch, đi trước dòng tiền, đi trước sự dịch chuyển của đô thị.
Bởi vì khi bạn còn đang do dự “cho thuê vẫn sống tốt”, thì quy hoạch đã được vẽ xong. Khi bạn còn đang tiếc vị trí cũ, thì đất vùng ven đã tăng một nhịp. Khi bạn chần chừ, thì thế hệ sau của bạn sẽ phải bắt đầu lại từ đúng vạch xuất phát như con cháu người tỉnh lẻ: đi làm thuê, tích cóp từng đồng, mua nhà xa dần trung tâm hơn, và mất thêm một đời người để leo lại chiếc thang mà bạn đã từng đứng sẵn trên đó.
Xã hội không chờ ai thức tỉnh. Ai thức thời thì sống sót và giữ được vị thế. Ai tin rằng “giữ là đủ” thì sẽ bị đào thải một cách rất nhẹ nhàng, rất hợp pháp, và rất không ồn ào. Không có tiếng khóc, không có tiếng kêu oan – chỉ có một sự thật lạnh lẽo: đời con đời cháu phải phấn đấu lại từ đầu, giống hệt những người từng bị coi là thấp hơn mình.
Ở các siêu đô thị, không có tài sản nào được phép đứng yên mãi. Và trong chu kỳ mới này, xã hội chỉ ưu ái một kiểu người duy nhất: người hiểu rằng giữ sai tài sản cũng nguy hiểm không kém việc không có tài sản.
Cuối cùng, thành phố không hỏi bạn là ai, sinh ra ở đâu, từng giàu hay từng nghèo. Nó chỉ hỏi một câu duy nhất, rất tàn nhẫn nhưng rất công bằng: bạn đã kịp dịch chuyển trước khi quy hoạch gọi tên chưa?
----//----
3 GIAI ĐOẠN TÁI CƠ CẤU TÀI SẢN ĐỂ "ĐỔI ĐỜI".
Ở mọi siêu đô thị, bất động sản không chỉ là tài sản. Nó là động cơ tâm lý xã hội. Và động cơ này luôn vận hành theo hai giai đoạn bùng nổ rất rõ ràng. Hai giai đoạn đó không chỉ tạo ra những đợt tăng giá, mà còn tạo ra hai khoảnh khắc hiếm hoi trong lịch sử, nơi những người đủ tỉnh táo có thể tái cơ cấu tài sản để đổi đời. Ai đi đúng nhịp thì bước sang tầng lớp khác. Ai chậm một nhịp thì bị bỏ lại phía sau, rất êm, rất hợp pháp : và nếu KHÔNG KỊP NẮM BẮT 02 Giai Đoạn Đầu thì khi đến Giai Đoạn 3 sẽ HẾT CƠ HỘI.
GIAI ĐOẠN 1: ĐẤT NỘI ĐÔ TĂNG GIÁ – ĐẶC QUYỀN CỦA NGƯỜI ĐẾN TRƯỚC
Giai đoạn đầu của phát triển đô thị luôn bắt đầu bằng một hiện tượng tưởng như tích cực nhưng lại mang hệ quả xã hội rất sâu: đất nội đô tăng giá nhanh hơn mọi thứ khác. Khi trung tâm thành phố trở thành nơi tập trung việc làm, hạ tầng, dịch vụ, thì giá đất ở đó tăng không cần lý do đạo đức. Nó tăng vì khan hiếm, vì nhu cầu, vì quyền lực vị trí.
Ở giai đoạn này, người dân nội đô gần như sống trong một thiên đường tài chính. Chỉ cần sở hữu một căn nhà phố, một căn nhà ngõ, một lô đất tổ tiên để lại, là đủ để cho thuê sống nhàn nhã. Tiền thuê nhà tạo ra ảo giác rằng lao động là thứ không cần thiết. Tài sản tự sinh tiền, còn xã hội thì tự vận hành xung quanh họ.
Nhưng hệ quả lớn nhất của giai đoạn này không nằm ở người nội đô, mà nằm ở người ngoại tỉnh. Khi họ nhìn thấy giá đất nội đô tăng quá nhanh, khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà trở nên phi lý, thì động lực phấn đấu bắt đầu suy giảm. Một cảm giác rất nguy hiểm xuất hiện: “Có cố cũng không tới”. Xuất thân bắt đầu được coi là số phận. Thành phố trở thành lãnh địa của người đến trước, còn người đến sau chỉ có thể làm thuê, ở trọ, và chấp nhận đứng ngoài cuộc chơi tài sản.
Giai đoạn này tạo ra sự trì trệ ngầm trong xã hội. Tài sản tập trung, cơ hội đóng lại, và tầng lớp nội đô bắt đầu tin rằng vị trí của mình là vĩnh viễn.
Nhưng đó cũng là lúc mầm mống của giai đoạn hai được gieo xuống.
GIAI ĐOẠN 2: NỘI ĐÔ BỊ QUY HOẠCH – ĐỘNG LỰC ĐƯỢC TÁI KHỞI ĐỘNG
Không có siêu đô thị nào phát triển mãi bằng nhà thấp tầng cũ kỹ. Khi mật độ tăng, khi nhu cầu hạ tầng bùng nổ, khi thành phố phải hiện đại hóa, thì nội đô buộc phải bị quy hoạch lại. Và khoảnh khắc đó, trật tự xã hội bắt đầu đảo chiều.
Những bất động sản dòng tiền nội đô – vốn tăng giá chậm và mang rủi ro quy hoạch – lần lượt bị thu hồi, giải phóng mặt bằng, chuyển đổi công năng. Tiền đền bù là tiền mặt. Mà tiền mặt thì luôn thua đất. Người từng sống sung sướng nhờ cho thuê nhà bỗng nhiên phải đối diện với thực tế: phải đi tìm chỗ ở mới, như bao người ngoại tỉnh khác.
Chính lúc này, xã hội phát đi một tín hiệu cực mạnh: xuất thân không còn là lá chắn tuyệt đối. Người nội đô cũ cũng có thể rơi xuống cùng một mặt bằng sinh tồn. Và chính sự sụp đổ của đặc quyền đó lại trở thành nguồn động lực mới cho những người đến sau.
Người ngoại tỉnh nhìn thấy rất rõ: thành phố không còn khóa cửa. Ai cũng có thể mất vị trí nếu đứng yên. Nỗ lực cá nhân, tích lũy tài sản, đi trước quy hoạch – tất cả lại có ý nghĩa. Một cảm giác “công bằng mới” xuất hiện, không phải vì xã hội tử tế hơn, mà vì đặc quyền cũ đã bị phá vỡ.
Và trong lúc dòng người nội đô bị đẩy ra ngoài, một nhóm khác âm thầm hưởng lợi lớn nhất: các tập đoàn bất động sản. Họ là những kẻ đã ôm quỹ đất khổng lồ ở ngoại ô từ trước, chờ đúng khoảnh khắc dòng tiền dịch chuyển. Khi nội đô bị giải tỏa, tiền không biến mất – nó chảy về các khu đô thị mới, các vành đai, các đại dự án đã được chuẩn bị sẵn.
Chính quyền có nguồn thu lớn. Thành phố có tiền xây metro, mở rộng hạ tầng, nâng cấp diện mạo. Đô thị bắt đầu phình ra, vươn tới vành đai 4, vành đai 5. Quá trình đô thị hóa tăng tốc, tiến dần tới ngưỡng 70% dân số sống ở đô thị.
GIAI ĐOẠN 3: THOÁI TRÀO: KHI BẤT ĐỘNG SẢN TRỞ THÀNH TRỤ CỘT GDP (Tỷ Trọng > 30% GDP) VÀ DÂN SỐ ĐẠT ĐỈNH và BẮT ĐẦU SUY GIẢM
Khi người quê, người tỉnh dồn về các thành phố lớn, khi đất và chung cư trở thành nhu cầu sinh tồn chứ không còn là đầu cơ, thì giá bất động sản được đẩy lên một mặt bằng hoàn toàn mới. Ở giai đoạn 3 này, khi bất động sản chiếm tới 30% GDP, trở thành trụ cột của nền kinh tế, giống như những gì Trung Quốc đã trải qua trước năm 2020.
Nhưng chính lúc đó cũng là lúc chu kỳ bắt đầu mệt mỏi. Đô thị hóa đạt đỉnh. Dân số quốc gia bắt đầu suy giảm. Nhu cầu mới chậm lại. Bất động sản từ vai trò động cơ tăng trưởng chuyển sang trạng thái bão hòa. Không sập ầm ầm, nhưng thoái trào bằng thời gian.
***
Và lịch sử luôn lặp lại một kết luận tàn nhẫn: chỉ có hai giai đoạn đầu để đổi đời bằng tái cơ cấu tài sản. Một là khi đất nội đô bắt đầu tăng nhưng chưa bị quy hoạch. Hai là khi nội đô chuẩn bị bị quy hoạch và dòng tiền bắt đầu chạy ra vùng ven. Ai hành động đúng hai thời điểm đó thì đổi tầng lớp. Ai đứng yên thì bị kẹt lại, dù từng ở vị trí rất cao.
CÒN KHI ĐẾN GIAI ĐOẠN 3 : KHI DÂN SỐ SUY GIẢM và BĐS đạt 30% GDP thì CẦN PHẢI THÁO CHẠY.
****
VN bây giờ mới qua Giai Đoạn 1: chưa bắt đầu Giai Đoạn 2 : bởi vì Đại Dự Án KHỔNG LỒ chưa xả hàng. nên vẫn còn cơ hội để chúng ta đổi đời nhờ đầu tư BĐS trong hai giai đoạn bùng nổ sắp tới, Các bạn có nhà đất nội đô phải hành động ngay không có chỗ cho do dự. Vì khi bạn kịp nhận ra thì chu kỳ đã đi qua, và thứ còn lại chỉ là câu chuyện để kể cho đời con đời cháu – về một thời từng “ở rất gần trung tâm”.
Để không bị bần cùng hóa người dân nội đô phải bán nhà phố, nhà ngõ nội đô càng sớm càng tốt, để chuyển sang đất nền vùng ven giá vài triệu 1 mét vuông: để tương lai không bị nghèo đi so với xã hội. Và PHẢI HÀNH ĐỘNG LUÔN: Không phải khi bị thu hồi mới chạy. Không phải khi tiền đền bù đã nằm trong tay mới đi tìm chỗ mua. Mà phải đi trước quy hoạch, đi trước dòng tiền, đi trước sự dịch chuyển của đô thị.
Bởi vì khi bạn còn đang do dự “cho thuê vẫn sống tốt”, thì quy hoạch đã được vẽ xong. Khi bạn còn đang tiếc vị trí cũ, thì đất vùng ven đã tăng một nhịp. Khi bạn chần chừ, thì thế hệ sau của bạn sẽ phải bắt đầu lại từ đúng vạch xuất phát như con cháu người tỉnh lẻ: đi làm thuê, tích cóp từng đồng, mua nhà xa dần trung tâm hơn, và mất thêm một đời người để leo lại chiếc thang mà bạn đã từng đứng sẵn trên đó.
Xã hội không chờ ai thức tỉnh. Ai thức thời thì sống sót và giữ được vị thế. Ai tin rằng “giữ là đủ” thì sẽ bị đào thải một cách rất nhẹ nhàng, rất hợp pháp, và rất không ồn ào. Không có tiếng khóc, không có tiếng kêu oan – chỉ có một sự thật lạnh lẽo: đời con đời cháu phải phấn đấu lại từ đầu, giống hệt những người từng bị coi là thấp hơn mình.
-----//-------
ĐẦU TƯ BĐS Ở ĐÂU TRONG THỜI KỲ “HẬU HIỆN ĐẠI” VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA TRÍ TUỆ NHÂN TẠO (AI)?
Khi trí tuệ nhân tạo phát triển chỉ có duy nhất 1 xu thế là từ nông thôn về thành thị, từ tỉnh lẻ về thủ đô, từ tp nhỏ tập trung về tp lớn thôi.
càng phát triển thì tỉ lệ dân thành thị càng cao ví dụ như: Bỉ (95%), CHLB Đức (94%). Anh (91%), Tây Ban Nha (91%), Iceland (90%), Úc (86%), Đan Mạch (84%), New Zealand (84%),
vì nông thôn và các khu công nghiệp ko có việc làm : do máy móc thay thế nông dân, AI, robot thay thế công nhân.
nên con người phải dồn về thủ đô để tìm việc trong ngành dịch vụ: lấy sức người phục vụ con người.
Dân số thành thị Việt Nam hiện nay chiếm 40% tổng dân số cả nước. Sẽ tăng lên 70%-80% trong tương lai:
Đây chính là xu thế chung của cả loài người và không thể đảo ngược.
* Trong tương lai: nhu cầu giao lưu xã hội và sử dụng dịch vụ: vui chơi giải trí, ăn uống nhà hàng, làm tóc, móng, cafe bia bọt , bar pub của con người càng ngày càng tăng.
Nhu cầu học tập trường tốt, khám bệnh chỗ tốt cũng tăng.
ở quê ở tỉnh làm việc online được nhưng ko gọi đồ ăn online được, ko khám bệnh, đi spa , đi bar online được.
** Trong thời giam vừa qua : đất quê, đất tỉnh, đất thành phố nhỏ đã tăng quá nhanh, quá cao so với đất vùng ven các đại đô thị như HN, HCM: vậy nên xu thế sắp tới đất quê đất tỉnh sẽ rất khó để giữ được tốc độ tăng giá nhanh như vậy, tương lai có thể giảm giá. còn đất rẻ giá vài triệu 1 mét vuông ở HCM & HN sẽ liên tục tăng giá bởi vì nhu cầu mua nhà của dân nhập cư HN & HCM sẽ tăng trưởng liên tục. (dân số cả nước không tăng nhiều và sẽ giảm sau năm 2060 , nhưng đa số mọi người sẽ từ tỉnh lẻ chuyển lên thủ đô sinh sống, chứ không mấy ai chuyển từ HN & HCM về quê về tỉnh tìm việc và định cư)
nhìn vào thực tế phong trào bỏ phố về quê, bỏ phố về biển bây giờ : 100 người mua đất thì có đến 1 người xây nhà về ở ko? hay là toàn đất bỏ không để chờ úp bô cho thằng khác mua lại hoặc để dành cho tương lai (đéo biết tương lai nào, vì khi già yếu về đấy cũng xa bệnh viện, mắt mờ chân run nuôi cá trồng rau kiểu gì) : đất quê đất tỉnh diện tích trăm mét vuông thì nghỉ dưỡng trồng rau kiểu gì.
càng hiện đại thì các ngành sản xuất , trồng trọt , chăn nuôi càng cần ít sức người. vì nông thôn và các khu công nghiệp ko có việc làm : do máy móc thay thế nông dân, AI, robot thay thế công nhân.
nên con người phải dồn về thủ đô để tìm việc trong ngành dịch vụ: lấy sức người phục vụ con người.
Vậy nên nước nào càng phát triển thì tỉ lệ dân số thành thị càng tăng, tỉ lệ công nhân làm việc ở KCN, nông dân càng ít.
****
Và đặc biệt là khi có: ĐƯỜNG SẮT CAO TỐC: và phương tiện giao thông công cộng phát triển.
Thực tế lịch sử ở các quốc gia có đường sắt cao tốc đã chứng minh: đầu tư đất tỉnh bám theo đường sắt cao tốc không hiệu quả: vì loại đất đó đã tăng cao rồi: nhất là các vị trí ven ga đường sắt cao tốc ở các tỉnh lẻ: đã bị cá mập cá voi đánh sóng tăng giá để thoát hàng.
Nhìn Nhật Bản và Hàn Quốc thì rõ khi đường sắt cao tốc đi vào hoạt động : thì đất tỉnh bám theo đường sắt cao tốc tụt dốc không phanh: bởi vì dân tỉnh sẽ đi lại thuận lợi về các trung tâm kinh tế nên sẽ rời tỉnh để về thủ đô hoặc về trung tâm kinh tế lớn: đất Tokyo và Seoul tăng mạnh: còn đất tỉnh bám theo đường sắt cao tốc đảo chiều giảm sâu:
Vậy nên bây giờ đầu tư đất nền vùng ven Hà Nội và ven Uncle Lake là ngon nhất.
Nhìn thực tế Hàn Quốc , Nhật Bản và Trung Quốc sẽ rõ: giá vé tàu cao tốc đắt ngang giá vé máy bay : Vậy nên việc sinh sống ở tỉnh để hằng ngày đi tàu cao tốc đến làm việc tại các trung tâm kinh tế là hoàn toàn không khả thi.
Còn phương tiện giao thông công cộng chỉ có giới hạn trong 1 tỉnh: chứ không liên thông đến các tỉnh khác: bởi vì đây là chính sách an sinh xã hội: sử dụng vốn ngân sách của 1 tỉnh nào đó: để bù lỗ: phục vụ đời sống nhân dân của dân 1 tỉnh đó.
Còn giá vé tầu điện Metro Đường sắt đô thị: thì < 1 đô la 1 vé : Vậy nên người trẻ sẽ chọn định cư ở những trung tâm kinh tế. (trung tâm kinh tế chính là các thành phố có quy mô 10 triệu dân: và chi phí đi lại sử dụng ô tô cá nhân hoặc các phương tiện công cộng ở các thành phố 10 triệu dân đó rất rẻ: nên người trẻ : và những người lao động có thu nhập trung bình sẽ chấp nhận hằng ngày mất 1-2 giờ đồng hồ di chuyển đi làm là chuyện bình thường: bởi vì chi phí rẻ. (trong nội bộ 1 thành phố thì sẽ không mất nhiều phí cầu đường đối với phương tiện cá nhân và chi phí phương tiện công cộng (bus + metro) trong nội bộ 1 thành phố cũng sẽ rất rẻ so với thu nhập.
Còn giữa các tỉnh khác nhau thì phải đi bằng tàu cao tốc và chi phí đi tàu cao tốc thì rất cao vì không được trợ giá: tuy mất khoảng thời gian tương đương nhưng giá cắt cổ : tiền lương không đủ trả tiền vé tàu cao tốc .
Còn về quê thăm bố mẹ thì một tuần về một lần hoặc một tháng về một lần thì đi tầu cao tốc vẫn thuận tiện.
Đó chính là động lực thúc đẩy dân số trẻ chuyển từ quê lên thành phố lớn:
và cũng là lý do để các thành phố trung tâm kinh tế có quy mô 10 triệu dân: ngày càng mở rộng để hút nhân lực từ các tỉnh lẻ chuyển về.
Tuy nhiên khi đường sắt cao tốc phát triển thì cũng có trường hợp di cư ngược đó là bỏ phố về quê: nhưng đất quê đó phải thật rẻ và có diện tích lớn hàng nghìn mét vuông đủ để làm trang trại: (chứ không phải loại đất quê đã bị thổi giá quá cao: diện tích bé tí vài chục mét vuông chẳng nuôi trồng được gì).
Vậy nên sẽ có 2 phương án đầu tư này khả thi An Toàn nhất : đón đầu xu thế phát triển đường sắt cao tốc:
1 : Đầu tư cần ít vốn nhất: đó là đất rẻ : 100k/m2 (đất có sổ và trên cùng cái sổ đó có sẵn đất ở : vài nghìn mét vuông giá vài trăm triệu) : loại này là đáy nên không thể bị giảm giá: nếu dính quy hoạch bị đền bù thì ăn đền bù cũng có lãi.
2 : Đầu tư tăng giá trị nhiều lần nhất: đó là đầu tư vào bds đất nền Vùng Ven thủ đô Hà Nội và Vùng ven Thành Phố Uncle Lake.
Loại đất rẻ vài triệu 1 mét vuông: đất có sổ & trên sổ có sẵn đất ở : tổng tiền vài trăm triệu 1 mét vuông sẽ tăng nhanh nhất.
----//----
TQ đạt đỉnh dân số năm 2020 còn VN năm 2060. Tỷ trọng
BĐS ở Việt Nam vẫn còn tăng trưởng mạnh trong 20–30 năm tới trước khi dân số đạt đỉnh : tức là trước năm 2060. link báo chính thống đây: số liệu từ tổng cục thống kê cập nhật cuối năm 2025 : tức là cách đây vài ngày.
1- Việt Nam đối mặt nguy cơ dân số ngừng tăng sau năm 2060:
https://vnexpress.net/viet-nam-doi-mat-nguy-co-dan-so...
2- Dân số Trung Quốc đạt đỉnh năm 2020.
https://baotintuc.vn/.../dan-so-trung-quoc-lan-dau-tien...
***
Bài giáo án số 36:
Việt Nam hiện tại giống Trung Quốc 30 năm trước: Giai đoạn tích lũy tư bản, chuẩn bị “hóa rồng”.
Trung Quốc từng dùng bất động sản làm công cụ thúc đẩy tăng trưởng, tăng tỷ trọng BĐS trong GDP từ 10% lên 30%. Việt Nam hiện tại đang ở mốc 8-9% GDP, tương đương Trung Quốc cách đây 30 năm. Do đó, BĐS ở Việt Nam vẫn còn tiềm năng tăng trưởng mạnh trong 20–30 năm tới. tuy nhiên ai đầu tư nhầm thì vẫn bị bần cùng hóa: bởi vì đất của người khác sẽ tăng giá nhanh hơn gấp nhiều lần so với đất của bạn: tức là đất của bạn bị giảm giá gấp vài lần so với đất của người khác: tức là bạn bị nghèo đi vài lần so với người khác.
https://www.facebook.com/share/p/1636Poyjuo/?mibextid=wwXIfr
----//---
QUY HOẠCH LẠI ĐẠI ĐÔ THỊ LÀ CẦN THIẾT ĐỂ TÁI TẠO ĐỘNG LỰC XÃ HỘI SAU KHI THỜI KỲ DÂN SỐ VÀNG ĐÃ CHẤM DỨT.
Lý do là bởi vì trước đó Khi đất nội đô tăng giá mạnh trong giai đoạn đầu, một hệ quả xã hội rất đặc biệt xuất hiện. Người sở hữu nhà đất ở trung tâm Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu… chỉ cần giữ tài sản là giàu lên. Cho thuê cũng đủ sống. Con cái sinh ra đã ở vạch đích. Chỉ cần 1 dãy nhà trọ, 1 toà chung cư mini cho thuê là bằng lương của hàng chục người đi làm. Trong khi đó, người ngoại tỉnh nhìn vào thấy khoảng cách quá lớn, động lực phấn đấu của một bộ phận xã hội bắt đầu bị triệt tiêu. Đô thị giàu lên, nhưng xã hội dần ì lại.
Và đó là lúc Trung Quốc bước sang GIAI ĐOẠN HAI CỦA PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ – giai đoạn "Quy Hoạch Lại lần 2" mà rất nhiều người không kịp hiểu, và càng không kịp chuẩn bị. Nội đô bắt đầu bị quy hoạch lại. Đại đa số Nhà phố, Nhà ngõ Nội Đô lần lượt bị đưa vào diện nghiên cứu lập đồ án quy hoạch để chỉnh trang, giải phóng mặt bằng. (trừ 1 số ít nhà ở thuộc các khu được bảo tồn theo dạng di sản; hoặc các khu đô thị đã đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy là vẫn được giữ nguyên không bị quy hoạch lại) : Đền bù vẫn đúng luật, nhưng không bao giờ đủ để mua lại vị trí cũ. Hàng chục triệu người từng được coi là “tầng lớp trên” buộc phải rời khỏi vùng an toàn của mình.
Nghe thì tàn nhẫn, nhưng chính giai đoạn này lại KHÔI PHỤC ĐỘNG LỰC CHO TOÀN XÃ HỘI. Người ngoại tỉnh nhận ra một sự thật rất rõ ràng: xuất thân không còn là lợi thế vĩnh viễn. Người nội đô, từng chỉ cần cho thuê nhà để sống ung dung, giờ cũng phải bươn chải, phải tái cấu trúc tài sản, phải tìm đường đi mới. Xã hội trở nên “công bằng” hơn theo một nghĩa rất lạnh: không ai được đứng yên mãi.
Dòng tiền từ nội đô bắt đầu dịch chuyển ra vùng ven. Vành đai mở rộng. Khu đô thị mới mọc lên. Những tập đoàn bất động sản đã ôm quỹ đất ngoại ô từ sớm trở thành kẻ thắng lớn nhất. Chính quyền có nguồn thu từ đất để xây metro, cao tốc, chỉnh trang đô thị. Tỷ lệ Đô thị hóa tăng nhanh từ 40% lên 70%. Người dân dồn về thành phố. Giá BĐS vùng ven được đẩy lên một mặt bằng hoàn toàn mới.
Điều thú vị là: chính giai đoạn này lại tạo động lực cho hàng chục triệu người ngoại tỉnh. Khi họ thấy rằng xuất thân không còn là tấm vé vĩnh viễn – rằng người nội đô từng chỉ cần cho thuê nhà để sống sung sướng rồi cũng phải bươn chải lại từ đầu – xã hội trở nên “công bằng” hơn theo một cách rất khắc nghiệt. Và đó chính là nhiên liệu cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Nhưng kẻ hưởng lợi lớn nhất trong giai đoạn chuyển đổi này lại không phải người dân, mà là các tập đoàn bất động sản – những kẻ đã ôm sẵn quỹ đất dự án khổng lồ ở ngoại ô. Khi dòng tiền buộc phải rời nội đô vì quy hoạch, nó chảy thẳng vào các đại dự án, các khu đô thị mới. Chính quyền thu hồi và bán đấu giá đất nội đô cho các tập đoàn xây building tòa nhà văn phòng chung cư cao cấp giữa nội đô thì cũng có nguồn thu để xây metro, chỉnh trang hạ tầng. Nền kinh tế được kích thích. Một thế hệ “Cheabol” mới được hình thành. Sẽ là đầu tàu để phát triển kinh tế đất nước.
NGƯỜI DÂN NỘI ĐÔ PHẢI LÀM GÌ ĐỂ KHÔNG BỊ BẦN CÙNG HÓA?
Câu trả lời rất phũ: phải hành động sớm – tái cơ cấu sớm – dịch chuyển sớm.
Bán nhà phố, nhà ngõ nội đô để mua đất nền vùng ven, khu mở rộng, nơi còn dư địa tăng trưởng. Ai hành động kịp sẽ giữ được vị thế. Ai chần chừ sẽ bị tụt lại, và đời con đời cháu sẽ phải bắt đầu lại từ đầu – giống hệt con cháu của người tỉnh lẻ ngày hôm nay.
Đô thị không thương xót ai đứng yên. Lịch sử không hỏi bạn có đồng ý hay không.
Nó chỉ ghi nhận một điều: ai đứng đúng vị trí trong chu kỳ sẽ trở thành Thượng Lưu – và ai bị bỏ lại phía sau sẽ trở thành Hạ Lưu.
Ở Trung Quốc Những người bán nhà đất nội đô sớm từ 2005 để Mua đất nền giá rẻ vùng ven → chính là nhóm đổi đời lần hai.
Còn ở VN thì chính là lúc này: năm 2026
----//---
Thuế lũy tiến bds đã được ban hành: người nhiều đất phải đóng gấp 5 lần người ít đất. Khi có đầy đủ dữ liệu sẽ chính thức thu.
Việt Nam áp dụng thuế lũy tiến theo tổng số lượng mét vuông đất: chứ không áp dụng theo số lượng bất động sản.
Đa số các quốc gia trên thế giới cũng đều áp dụng thuế lũy tiến dựa trên mét vuông: như vậy mới công bằng.
(bởi vì 5 mảnh đất 50 mét vuông không thể bằng được 1 mảnh đất 2000m2 )
Thuế sử dụng Bất động Sản và Thuế Luỹ Tiến BĐS ở VN đã có từ hàng chục năm trước rồi:
Đọc link này là rõ:
https://vanban.chinhphu.vn/default.aspx?pageid=27160...
Luật Thuế Sử Dụng Đất đã có từ năm 2010 (Luật số 48/2010/QH12 của Quốc hội: LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP) và Nghị định 53/2011/NĐ-CP trong đó có nội dung đánh thuế lũy tiến về đất ở có hiệu lực từ 01/01/2012. Người nhiều đất phải nộp thuế nhiều gấp 5 lần người ít đất.
Thuế sử dụng đất 1 mảnh đất trung bình 1 năm sẽ tăng từ 100k lên 500k. Nhà nước sẽ thu được hàng chục nghìn tỷ tiền thuế luỹ tiến bds.
Tuy nhiên thuế đất hằng năm rất ít: vậy nên không ảnh hưởng gì đến giá bds: đóng thuế Luỹ Tiến cao gấp 5 lần vẫn ok. Bởi vì 500k / năm chỉ như gãi ngứa. Tuy nhiên nhiều người dân trí thấp không biết được điều này.
Thuế đất bỏ hoang đối với đất dân thì luôn có bài tránh: Đất hỗn hợp cả đất ở và đất vườn thì trồng vài cái cây thế là đúng chức năng. Đất full thổ cư thì xây cái nhà kho : hết chục triệu là đủ: thế là đúng quy định sử dụng đất. Năm 2008 đã hô hào đánh thuế: đất vẫn tăng : giờ cũng vậy.
Vậy nên tại thời điểm này nhiều người đang lo sợ sẽ đánh thuế lũy tiến và thuế đất bỏ hoang: nên đất HN & HCM vẫn còn giá vài trăm triệu: nên chính là lúc cần phải mua luôn khi giá còn đang rẻ: ai chậm sẽ ân hận
----//----
Bài giáo án số 57:
Tương lai VN sẽ hoá rồng: bởi vì VN có vị trí địa chính trị giá trị nhất thế giới; có tài nguyên trữ lượng đất hiếm hàng đầu thế giới.
MÂU THUẪN GIỮA “TĂNG SỐ LƯỢNG” VÀ “TĂNG GIÁ” : So Sánh ĐẤT NỀN và BĐS DỰ ÁN.
KỶ NGUYÊN VƯƠN MÌNH CỦA DÂN TỘC VIỆT NAM đã chính thức bắt đầu dưới sự lãnh đạo sáng suốt của Tổng Bí thư Tô Nâm.
https://www.facebook.com/share/p/18BRPK7HR1/?mibextid=wwXIfr
****
Bài giáo án số 56:
KHI “CÁ MẬP” CẠNH TRANH NGUỒN TÍN DỤNG VỚI “CÁ CON” THÌ CHÍNH LÀ DẤU HIỆU CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ CHO SỰ BÙNG NỔ TĂNG GIÁ BĐS.
-> NÊN ĐẦU TƯ GÌ TẠI THỜI ĐIỂM NÀY?
https://www.facebook.com/share/p/16xs2hUL81/?mibextid=wwXIfr
***
Bài giáo án số 55:
- Phân tích 05 BẰNG CHỨNG rằng BĐS năm 2026 vẫn sẽ tăng giá.
- Tháp dân số VN bây giờ 2026 giống TQ năm 1998 vì vậy phải Quy hoạch lại đô thị để Tái tạo động lực xã hội.
- khi Trí Tuệ Nhân Tạo (AI) phát triển thì nên ĐẦU TƯ BĐS Ở ĐÂU ?
https://www.facebook.com/share/p/16xx1s9bqL/?mibextid=wwXIfr
----//----
ở VN duy nhất mình dự báo được cả Đỉnh và Đáy của bất động sản.
Mình vẫn luôn treo thưởng 10 tỷ: Ai tìm được 1 người theo mình đầu tư bị thua lỗ thì mình tặng 10 tỷ.
Đây chính là đẳng cấp của cộng đồng đầu tư Lucy Nguyễn.
Đây là DANH SÁCH CÁC NHÓM ZALO BÁN BĐS và SHARE KÈO ĐẦU TƯ : được em Tuấn Anh cam kết trách nhiệm ở bài này ạ:
https://www.facebook.com/share/12HYGbdTpRe/?mibextid=wwXIfr
----//----
Đây là link 34 bài viết và 57 bài giáo án của mình trên FB :
mình không dạy riêng cho ai cả: mình viết bài dạy công khai và miễn phí trên Facebook.
Mình vẫn luôn treo thưởng 10 tỷ: Ai tìm được 1 người theo mình đầu tư bị thua lỗ thì mình tặng 10 tỷ.
https://www.facebook.com/share/17hJd3umbD/?mibextid=WC7FNe
Xem ảnh đính kèm số 1 là rõ:
báo chính thống đăng rồi đấy nhé: mọi người thấy mình dự báo chính xác chưa?
Ai không nghe theo mình thì ân hận.
https://thanhnien.vn/ha-noi-tinh-di-doi-hon-860000-dan...
Hà nội dự kiến di dời gần 1 triệu dân để làm thí điểm quy hoạch lại đô thị: giống như bên Trung Quốc: sau này sẽ mở rộng ra toàn khu vực bên trong vành đai 3 : với số lượng vài triệu dân: và sau này sẽ mở rộng thêm đến bên trong vành đai 4.
bởi vì giống như bên Trung Quốc: toàn bộ các bất động sản bên trong vành đai 4 phải đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy tức là đường nội bộ ở các khu dân cư phải đủ rộng để 2 ô tô cứu hỏa tránh được nhau: (giống như các khu đô thị đạt chuẩn quy hoạch 1:500 ở Hà Nội bây giờ) : khu vực nào còn ngõ ngách nhỏ không đủ rộng để 2 ô tô cứu hỏa tránh được nhau thì bên trong vành đai 4 sẽ bị quy hoạch lại hết (ngoại trừ các khu vực di sản được giữ lại để bảo tồn). Điều này là để đảm bảo tiêu chuẩn an toàn pccc cho nhân dân đảm bảo an sinh xã hội: nên những bọn phản động và bè lũ dân chủ phương tây không thể chửi được.
* Bây giờ ai vay tiền để đầu tư đất rẻ vùng ven (vài triệu 1 mét vuông tổng tiền vài trăm triệu 1 mảnh) thì sau vài năm giàu hơn vài lần.
Còn ai vẫn giữ nhà ngõ nhà phố nội đô: thì sẽ nghèo đi vài lần: sẽ bị tụt hạng từ trung lưu xuống hạ lưu sau 1 thế hệ.
* Đất HN & HCM : đơn giá vài triệu 1 mét vuông: đất có sổ & trên sổ có sẵn đất ở : tổng tiền vài trăm triệu 1 mảnh sẽ tăng nhanh nhất.
- ở HN thì lên xã Trung Giã
- ở HCM thì lên 04 xã Dầu Tiếng, xã Minh Thạnh, xã Long Hoà, xã Thanh An:
----//---
Đường ven Hồ Tây mở rộng 3-4 làn xe; Phố Thái Hà quy hoạch mỗi bên 50m ; Đường Lê Duẩn mở rộng 90m. rồi sẽ đến lượt các phố khác. Rồi sau đó là nhà ngõ. Ai có nhà phố nhà ngõ nên bán luôn để mua đất vùng ven giá rẻ vài triệu 1m2 , vài trăm triệu 1 mảnh:
Trước đây đầu tư đất nền vùng ven có rủi ro bị dính quy hoạch cao hơn nội đô; nhưng bây giờ sẽ ngược lại hoàn toàn nhé. Ai không sớm bán nhà phố nhà ngõ nội đô để đầu tư đất nền ngoại thành HN & HCM : đơn giá rẻ vài triệu 1 mét vuông thì sau này sẽ ân hận.
đất nền có sổ trên sổ có sẵn đất ở tại ngoại ô: là phương án đầu tư an toàn nhất : bởi vì tỷ lệ được đền bù cao hơn nội đô nhiều nhé.
Và tỷ lệ bị dính quy hoạch cũng ít hơn: bởi vì các đại dự án sẽ lấy đất ruộng xung quanh để được đền bù rẻ hơn nhiều: còn đất ở của dân thì sẽ không động đến.
Thực tế đã chứng minh điều đó là đúng.
https://www.facebook.com/share/r/17gJBBc2WS/?mibextid=wwXIf
**
ở Hà Nội thì bây giờ nếu bị dính quy hoạch mở đường (hoặc bất kỳ quy hoạch nào khác của nhà nước) là đương nhiên sẽ được 1 suất Nhà Ở Xã Hội : mà KHÔNG cần phải bốc thăm: Không cần có điều kiện nào khác . tức là có nhiều nhà đất rồi và thu nhập cao: là người giàu là đại gia có 100 sổ đỏ thì mỗi 1 sổ đỏ cũng vẫn được 1 suất nhà ở xã hội: nếu đất bị nhà nước thu hồi. (có 10 mảnh đất bị quy hoạch thu hồi đất thì được 10 suất nhà ở xã hội)
bằng chứng công khai ở đây:
https://vnexpress.net/mo-rong-nhom-mua-nha-xa-hoi-khong...
"người bị thu hồi đất làm dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị được mua nhà xã hội không cần bốc thăm : cũng như không cần đáp ứng các điều kiện về nhà ở, đối tượng hay thu nhập "
Ai có nhà giá trị lớn đơn giá cao thì càng thiệt.
Mua đất vài trăm triệu: có sổ có thổ cư: ít nhất cũng được đền 1 căn nhà ở xã hội; Còn nếu không bị giải phóng mặt bằng thì tăng lên vài tỉ: nên loại đất rẻ này không có rủi ro. Trong mọi trường hợp.
https://vnexpress.net/mo-rong-nhom-mua-nha-xa-hoi-khong...
**
Đừng tưởng "đất tái định cư" là an toàn nhé: ở 03 trường hợp này thì đất tái định cư cũng bị quy hoạch thu hồi: đọc bài viết và xem 03 ảnh đính kèm ở link bài này là rõ:
https://www.facebook.com/share/p/16sysb6ZXh/?mibextid=wwXIfr
----//----
VN bây giờ giống TQ cách đây 30 năm. Bạn search trên Google từ khoá "农村家庄院" tức là "nông thôn gia trang viện" sẽ thấy ở TQ loại bất động sản này có tỷ lệ tăng giá nhiều lần nhất vì không bị dính quy hoạch: và vẫn được sử dụng lâu dài cho đến đời con cháu.
và Xem Video này:
https://youtu.be/C6wY2b9amnA
để thấy được rằng trước đây TQ cũng như VN : ở các thành phố đa phần là nhà ngõ ngách nhưng bây giờ ở TQ toàn nhà cao tầng hoặc các khu đô thị được quy hoạch đạt chuẩn (đường lớn chứ ko còn ngõ xe máy nữa): khi ấy kể cả chưa GPMB được thì trên sổ cũng bị cập nhật quy hoạch : lúc ấy nhà mất giá, bán cho khách cũng khó.. dần dần nhà nước và doanh nghiệp bds cũng thu hồi được thôi.
**
và Đọc lại mấy bài này là rõ nhé:
****
Bài giáo án số 54:
TRUNG QUỐC ĐỊNH DANH BẤT ĐỘNG SẢN năm 1998, và từ đó bắt đầu "THỜI ĐẠI TÁI TẠO ĐỘNG LỰC XÃ HỘI" : 20 NĂM (Sau khi đã KẾT THÚC THỜI KỲ DÂN SỐ VÀNG)
& CON ĐƯỜNG PHỔ BIẾN KHIẾN NHIỀU GIA ĐÌNH “NỘI ĐÔ” BỊ BẦN CÙNG HÓA CHỈ SAU MỘT THẾ HỆ.
https://www.facebook.com/share/p/19mgByGPXQ/?mibextid=wwXIfr
***
Bài giáo án số 48 (Phần 3)
KINH NGHIỆM QUY HOẠCH LẠI NỘI ĐÔ Ở TRUNG QUỐC - HY SINH QUYỀN LỢI CỦA DÂN GỐC THÀNH THỊ: ĐỂ PHÁT TRIỂN ĐẤT NƯỚC: (chính sách tái phân phối vị thế xã hội để tạo động lực cho phát triển)
NGƯỜI DÂN NỘI ĐÔ PHẢI LÀM GÌ ĐỂ KHÔNG BỊ BẦN CÙNG HÓA.
3 GIAI ĐOẠN TÁI CƠ CẤU TÀI SẢN ĐỂ "ĐỔI ĐỜI". trước khi dân số Suy Giảm (Trung quốc là trước năm 2020 , còn VN là trước năm 2059)
https://www.facebook.com/share/12K31Nc7Tu5/?mibextid=wwXIfr
***
Bài giáo án số 48 (phần 2):
ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN phải đề phòng dính Quy Hoạch.
an toàn nhất là đầu tư đất rẻ vùng ven : rủi ro nhất là đất nội đô (giống như Phố Thái Hà - HN)
https://www.facebook.com/share/1AHTGP2ahB/?mibextid=wwXIfr
***
Bài giáo án số 48:
NÊN ĐẦU TƯ GÌ TẠI THỜI ĐIỂM NÀY
https://www.facebook.com/share/1BCcJFf6Ad/?mibextid=wwXIfr
----//---
https://www.facebook.com/share/p/19U7ZmenVu/?mibextid=wwXIfr
năm 2022 khi lãi gửi bank 7% mình khuyên bán tháo bds, còn năm 2023 khi lãi gửi bank > 10% mình khuyên rút sổ tiết kiệm đầu tư bds.
Năm nay 2026 lãi gửi bank ~ 8% mình khuyên vay tiền để mua các bất động sản ngon. Bởi vì Tiếp tục mở rộng
Trong thời kỳ nhà nước bơm tiền mạnh : Khi "cá mập" sẵn sàng huy động vốn với lãi suất cao và cạnh tranh nguồn tín dụng với "cá con" thì chính là dấu hiệu của giai đoạn chuẩn bị cho sự bùng nổ tăng giá BĐS.
https://www.facebook.com/share/p/14MMvRTsMVW/?mibextid=wwXIfr
***
Ai đầu tư chung cư cũng sẽ chết nhăn răng: ai vẫn giữ chung cư vì sợ đất nền bị dính quy hoạch là dốt nát: phải bán chung cư đi ngay và luôn.
Bởi nguồn cung chung cư sắp tới sẽ rất nhiều: Đa số chung cư bây giờ không đạt chuẩn 1 chỗ đỗ ô tô cho 1 căn hộ: sau này khi thành phố được quy hoạch mở rộng đường: thì ô tô sẽ thay thế xe máy trở thành phương tiện giao thông cơ bản: ai không có chỗ đỗ ô tô sẽ vừa khổ vừa nhục.
Các chung cư xây mới trong tương lai sẽ đạt chuẩn 1 chỗ đỗ ô tô cho 1 căn hộ và khi đó những chung cư cũ không đạt chuẩn sẽ xuống giá mạnh: muốn bán cũng khó.
Chung cư giống một viên kẹo bọc đường: Nhiều người mua chung cư có niềm tin rằng “mua cc là tích lũy”, nhưng không nhìn ra sự thật phũ phàng: chung cư là tài sản khấu hao, càng sử dụng càng mất giá, càng cũ càng vô giá trị.
Và tàn nhẫn hơn: chung cư không thể truyền đời.
Sau 50–60 năm, nếu tòa nhà xuống cấp, giá trị về gần 0.
Con cháu của trung lưu nhận lại một khối bê tông sắp hết tuổi thọ – một thứ không định giá được, không bán được, và không sinh lợi.
Trong khi đó, giới tinh hoa – những người ít nói, ít khoe, ít đăng Facebook – lại lặng lẽ gom đất nền, bởi họ hiểu rằng đất là tài sản duy nhất không thể sản xuất thêm.
Đọc 2 bài này là rõ:
Bài giáo án số 47:
BI KỊCH CỦA TẦNG LỚP TRUNG LƯU TRONG THỜI ĐẠI TÁI PHÂN CHIA TÀI SẢN. và Bí Quyết Đổi đời: trở thành Tinh Hoa.
LÝ DO VÌ SAO CÁC CHỦ ĐẦU TƯ TRIỂN KHAI NHIỀU DỰ ÁN TRONG GIAI ĐOẠN NÀY.
https://www.facebook.com/share/1BVDzJwBpB/?mibextid=wwXIfr
Bài Giáo Án số 50:
ÂM MƯU XẢ HÀNG CHUNG CƯ LÊN ĐẦU TRUNG LƯU Ở VN.
“Điểm khác biệt giữa TRUNG LƯU và TINH HOA là:
TINH HOA DÁM VAY KHI LÃI SUẤT CAO – VÌ HỌ HIỂU ĐÓ LÀ DẤU HIỆU CHO CHU KỲ BƠM TIỀN MỚI.”
https://www.facebook.com/share/p/16SKx7snJZ/?mibextid=wwXIfr
----//----
CẦN BÁN NHÀ PHỐ NHÀ NGÕ NỘI ĐÔ (RỦI RO QUY HOẠCH), BÁN CHUNG CƯ (GIÁ TĂNG ẢO, NGUỒN CUNG SẮP BÙNG NỔ), BÁN ĐẤT TỈNH (ĐÃ TĂNG ẢO) : ĐỂ CHUYỂN SANG 3 LOẠI BĐS CHIẾN LƯỢC. SAU VÀI NĂM, TÀI SẢN SẼ TĂNG GẤP NHIỀU LẦN.
* TẠI THỜI ĐIỂM NÀY: Cá nhân mình thấy có 03 loại BĐS nên đầu tư nhất, và mình đang đầu tư 03 loại này: và các anh chị nên bán nhà phố nhà ngõ, bán hết chung cư: để đầu tư 03 loại bất động sản này:
1- loại sử dụng được luôn: dùng để ở , để khai thác dòng tiền: để sưu tập: để thể hiện đẳng cấp : là bds biệt thự, shophouse sổ đỏ lâu dài ở các dự án quy hoạch 1:500 chuẩn chỉnh: =>Mình đầu tư 20% tài sản:
* Mình đã đầu tư 03 căn Vin Ocean Park 3 : mã căn là Thời đại 11-36 ; Vịnh Tây 11-38 , Vịnh Tây 13-02 : và mình tin chắc các căn này của mình sẽ tăng giá nhanh gấp nhiều lần lãi ngân hàng. và bây giờ mình vẫn tiếp tục giữ những căn đó chứ chưa chốt lãi.
Các anh chị đọc bài này sẽ rõ những vị trí đẹp gần chung cư: sẽ tăng giá nhanh hơn rất nhiều lần so với các vị trí thường :
https://www.facebook.com/share/1FStZgoYuJ/?mibextid=WC7FN
2- loại có giá trị trong tương lai: để nhân tài sản lên vài lần sau vài năm: và để dành cho đời con mình : là bds Vùng ven Hà Nội và Vùng ven HCM: tức là đất nền tại các xã thuộc Hà Nội và thuộc thành phố Uncle Lake: loại có giá rẻ vài triệu /m2 : sẽ có tiềm năng tăng giá nhanh nhất:
=> Mình đầu tư 60% tài sản (trước năm 2025 thì toàn bộ đều là đất Sóc Sơn còn sau năm 2025 thì chia trứng thành 02 giỏ: 30% là Sóc Sơn Hà Nội và 30% là Dầu Tiếng HCM)
* Đất HN & HCM : đơn giá vài triệu 1 mét vuông: đất có sổ & trên sổ có sẵn đất ở : tổng tiền vài trăm triệu 1 mảnh sẽ tăng nhanh nhất.
- ở HN thì lên xã Trung Giã
- ở HCM thì lên 04 xã Dầu Tiếng, xã Minh Thạnh, xã Long Hoà, xã Thanh An:
3- loại BĐS đầu cơ: ôm giữ chờ tăng giá rất nhiều lần rồi bán cho người khác : mua tại đáy, bán tại đỉnh, hoặc đầu tư lâu dài chờ tăng giá hàng chục lần : là loại đất tỉnh giá < giá đền bù của nhà nước : tức là đơn giá khoảng 100k/m2 - 200k/m2 : tổng tiền vài trăm triệu 1 mảnh: diện tích hàng nghìn mét vuông (đất có sổ: trên cùng 1 cái sổ đó có sẵn đất ở: đất thổ cư) : loại này giống như cổ phiếu Penny: đợi đến cuối chu kỳ sẽ tăng mạnh: tuy nhiên trong giai đoạn giữa thì không biết bao giờ nó tăng: cứ mua sẵn để dành: nếu tăng mạnh thì giàu nhanh: còn nó chưa tăng thì cứ để đấy cũng không sợ mất giá.
=> Mình đầu tư 20% tài sản.
----//----
https://www.facebook.com/share/p/1BP4mKeKkh/?mibextid=wwXIfr
***
Ở Bắc Kinh, Thượng Hải, con đường phổ biến nhất để đa số gia đình dân gốc thành thị từ giàu biến thành nghèo chỉ sau đúng một thế hệ không phải là cờ bạc, không phải là phá sản kinh doanh, càng không phải vì lười biếng. Nó bắt đầu bằng một lựa chọn từng được coi là khôn ngoan tuyệt đối: giữ bất động sản dòng tiền nội đô. Nhà Phố , Nhà Ngõ Nội Đô – những tài sản từng được xem là “bát cơm vàng”, chỉ cần cho thuê là đủ sống ung dung cả đời. Cha mẹ giữ, con cái kế thừa, cả dòng họ tin rằng mình đã đứng ngoài mọi rủi ro của xã hội, vì đất ở trung tâm thì không bao giờ mất giá.
Nhưng họ quên một sự thật lạnh lùng: ở các siêu đô thị ở những quốc gia mà " đất đai là sở hữu toàn dân" thì bất động sản dòng tiền nội đô không phải là tài sản vĩnh viễn, mà là đối tượng quy hoạch tiềm năng. Giá trị của những căn nhà này tăng rất chậm, gần như chỉ nhích theo lạm phát, trong khi rủi ro lớn nhất không nằm ở thị trường mà nằm trên những bản đồ quy hoạch treo lặng lẽ trong phòng họp. Chỉ cần chuyển dịch các trường đại học ra ngoại ô, khởi động một tuyến metro mới, lập quy hoạch một dự án chỉnh trang đô thị, một quyết định “tái thiết khu dân cư cũ”, toàn bộ tài sản tích lũy vài chục năm của người dân nội đô sẽ bị mất giá vì quy hoạch treo : tương sẽ bị thu hồi với một mức đền bù hợp pháp .
Khi đó, bi kịch thực sự mới bắt đầu. Tiền đền bù là tiền mặt hoặc bds tái định cư thì luôn thua giá trị thật. Trong lúc gia đình đó còn đang tính toán mua lại nhà ở đâu, thì giá đất vùng ven đã nhảy lên một mặt bằng mới. Từ trung tâm ra vành đai, từ vành đai ra ngoại ô ... Không có cú sập nào, không có thảm họa nào, chỉ có một quá trình tụt hạng rất êm, rất đúng luật, rất “văn minh”.
Nhưng phía sau sự mất mát đó lại tồn tại một hệ quả khác, ít được nói ra hơn, và đó chính là lý do vì sao các siêu đô thị chấp nhận để hàng chục triệu người dân nội đô bị quy hoạch: đó chính là chính sách tái phân phối vị thế xã hội để tạo động lực cho phát triển.
Khi tầng lớp nội đô cũ – những người từng chỉ cần cho thuê nhà là đủ sống sung sướng – buộc phải rời khỏi vùng an toàn đó, xã hội bắt đầu gửi đi một thông điệp rất mạnh: xuất thân không còn là lá chắn vĩnh viễn. Người sinh ra ở trung tâm cũng có thể phải bươn chải như người ngoại tỉnh. Nhà nội đô không còn là “vé miễn lao động” cho con cháu.
Chính khoảnh khắc đó, động lực phấn đấu của những người đến sau được kích hoạt. Người ngoại tỉnh, người nhập cư, người trẻ nhìn thấy rất rõ rằng: địa chỉ thường trú không quyết định số phận. Cha mẹ từng có nhà nội đô không đảm bảo cho đời con một cuộc sống nhàn nhã. Ai không thích nghi, không tích lũy tài sản mới, không đi theo nhịp phát triển của đô thị thì sớm muộn cũng bị kéo về cùng một vạch xuất phát. Nghe thì cay đắng, nhưng về mặt xã hội, đây lại là một cơ chế tạo ra cảm giác công bằng mới. Khi đặc quyền thừa kế vị trí bị phá vỡ, khi “sinh ra đã thắng” không còn đúng tuyệt đối, thì nỗ lực cá nhân bắt đầu có đất diễn trở lại.
Và ở tầng cao hơn nữa, có một nhóm Tinh Hoa hưởng lợi rõ ràng nhất trong giai đoạn chuyển đổi này, dù ít khi được nhắc đến trực diện: các tập đoàn bất động sản. Chính họ là những kẻ đã âm thầm ôm quỹ đất khổng lồ ở ngoại ô từ nhiều năm trước, trong lúc dân nội đô còn say sưa với dòng tiền cho thuê. Khi quy hoạch diễn ra, khi người dân nội đô bị đẩy ra ngoài, dòng tiền không biến mất – nó chỉ dịch chuyển. Và điểm đến tự nhiên của dòng tiền đó chính là những khu đô thị mới, những đại dự án ở vành đai, nơi đất đã được gom sẵn, hạ tầng đã được tính trước, và biên lợi nhuận lớn hơn rất nhiều so với việc vá víu nhà cũ trong lõi đô thị.
Đây cũng chính là khởi đầu cho sự hình thành của một thế hệ tinh hoa mới: các tập đoàn địa ốc quy mô lớn, những “cheabol” kiểu mới dẫn dắt kinh tế quốc gia. Họ không chỉ kiếm tiền cho riêng mình. Chính quyền có nguồn thu khổng lồ từ chuyển đổi đất đai, từ dự án cao tầng, từ building văn phòng, từ khu phức hợp thương mại. Nguồn thu này đủ để tái đầu tư vào hạ tầng đô thị: metro, đường vành đai, chỉnh trang không gian sống, hiện đại hóa thành phố. Đa số người dân cũng hưởng lợi từ một đô thị văn minh hơn, kết nối tốt hơn, cơ hội việc làm và dịch chuyển rộng hơn.
****
Và từ đây, câu hỏi không còn là “quy hoạch đúng hay sai”, mà là NGƯỜI DÂN NỘI ĐÔ PHẢI LÀM GÌ ĐỂ KHÔNG BỊ BẦN CÙNG HÓA. Câu trả lời nghe rất phũ, nhưng lại là lối thoát duy nhất đã được lịch sử kiểm chứng: phải bán nhà phố, nhà ngõ nội đô càng sớm càng tốt, để chuyển sang đất nền vùng ven. Không phải khi bị thu hồi mới chạy. Không phải khi tiền đền bù đã nằm trong tay mới đi tìm chỗ mua. Mà phải đi trước quy hoạch, đi trước dòng tiền, đi trước sự dịch chuyển của đô thị.
Bởi vì khi bạn còn đang do dự “cho thuê vẫn sống tốt”, thì quy hoạch đã được vẽ xong. Khi bạn còn đang tiếc vị trí cũ, thì đất vùng ven đã tăng một nhịp. Khi bạn chần chừ, thì thế hệ sau của bạn sẽ phải bắt đầu lại từ đúng vạch xuất phát như con cháu người tỉnh lẻ: đi làm thuê, tích cóp từng đồng, mua nhà xa dần trung tâm hơn, và mất thêm một đời người để leo lại chiếc thang mà bạn đã từng đứng sẵn trên đó.
Xã hội không chờ ai thức tỉnh. Ai thức thời thì sống sót và giữ được vị thế. Ai tin rằng “giữ là đủ” thì sẽ bị đào thải một cách rất nhẹ nhàng, rất hợp pháp, và rất không ồn ào. Không có tiếng khóc, không có tiếng kêu oan – chỉ có một sự thật lạnh lẽo: đời con đời cháu phải phấn đấu lại từ đầu, giống hệt những người từng bị coi là thấp hơn mình.
Ở các siêu đô thị, không có tài sản nào được phép đứng yên mãi. Và trong chu kỳ mới này, xã hội chỉ ưu ái một kiểu người duy nhất: người hiểu rằng giữ sai tài sản cũng nguy hiểm không kém việc không có tài sản.
Cuối cùng, thành phố không hỏi bạn là ai, sinh ra ở đâu, từng giàu hay từng nghèo. Nó chỉ hỏi một câu duy nhất, rất tàn nhẫn nhưng rất công bằng: bạn đã kịp dịch chuyển trước khi quy hoạch gọi tên chưa?
----//----
3 GIAI ĐOẠN TÁI CƠ CẤU TÀI SẢN ĐỂ "ĐỔI ĐỜI".
Ở mọi siêu đô thị, bất động sản không chỉ là tài sản. Nó là động cơ tâm lý xã hội. Và động cơ này luôn vận hành theo hai giai đoạn bùng nổ rất rõ ràng. Hai giai đoạn đó không chỉ tạo ra những đợt tăng giá, mà còn tạo ra hai khoảnh khắc hiếm hoi trong lịch sử, nơi những người đủ tỉnh táo có thể tái cơ cấu tài sản để đổi đời. Ai đi đúng nhịp thì bước sang tầng lớp khác. Ai chậm một nhịp thì bị bỏ lại phía sau, rất êm, rất hợp pháp : và nếu KHÔNG KỊP NẮM BẮT 02 Giai Đoạn Đầu thì khi đến Giai Đoạn 3 sẽ HẾT CƠ HỘI.
GIAI ĐOẠN 1: ĐẤT NỘI ĐÔ TĂNG GIÁ – ĐẶC QUYỀN CỦA NGƯỜI ĐẾN TRƯỚC
Giai đoạn đầu của phát triển đô thị luôn bắt đầu bằng một hiện tượng tưởng như tích cực nhưng lại mang hệ quả xã hội rất sâu: đất nội đô tăng giá nhanh hơn mọi thứ khác. Khi trung tâm thành phố trở thành nơi tập trung việc làm, hạ tầng, dịch vụ, thì giá đất ở đó tăng không cần lý do đạo đức. Nó tăng vì khan hiếm, vì nhu cầu, vì quyền lực vị trí.
Ở giai đoạn này, người dân nội đô gần như sống trong một thiên đường tài chính. Chỉ cần sở hữu một căn nhà phố, một căn nhà ngõ, một lô đất tổ tiên để lại, là đủ để cho thuê sống nhàn nhã. Tiền thuê nhà tạo ra ảo giác rằng lao động là thứ không cần thiết. Tài sản tự sinh tiền, còn xã hội thì tự vận hành xung quanh họ.
Nhưng hệ quả lớn nhất của giai đoạn này không nằm ở người nội đô, mà nằm ở người ngoại tỉnh. Khi họ nhìn thấy giá đất nội đô tăng quá nhanh, khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà trở nên phi lý, thì động lực phấn đấu bắt đầu suy giảm. Một cảm giác rất nguy hiểm xuất hiện: “Có cố cũng không tới”. Xuất thân bắt đầu được coi là số phận. Thành phố trở thành lãnh địa của người đến trước, còn người đến sau chỉ có thể làm thuê, ở trọ, và chấp nhận đứng ngoài cuộc chơi tài sản.
Giai đoạn này tạo ra sự trì trệ ngầm trong xã hội. Tài sản tập trung, cơ hội đóng lại, và tầng lớp nội đô bắt đầu tin rằng vị trí của mình là vĩnh viễn.
Nhưng đó cũng là lúc mầm mống của giai đoạn hai được gieo xuống.
GIAI ĐOẠN 2: NỘI ĐÔ BỊ QUY HOẠCH – ĐỘNG LỰC ĐƯỢC TÁI KHỞI ĐỘNG
Không có siêu đô thị nào phát triển mãi bằng nhà thấp tầng cũ kỹ. Khi mật độ tăng, khi nhu cầu hạ tầng bùng nổ, khi thành phố phải hiện đại hóa, thì nội đô buộc phải bị quy hoạch lại. Và khoảnh khắc đó, trật tự xã hội bắt đầu đảo chiều.
Những bất động sản dòng tiền nội đô – vốn tăng giá chậm và mang rủi ro quy hoạch – lần lượt bị thu hồi, giải phóng mặt bằng, chuyển đổi công năng. Tiền đền bù là tiền mặt. Mà tiền mặt thì luôn thua đất. Người từng sống sung sướng nhờ cho thuê nhà bỗng nhiên phải đối diện với thực tế: phải đi tìm chỗ ở mới, như bao người ngoại tỉnh khác.
Chính lúc này, xã hội phát đi một tín hiệu cực mạnh: xuất thân không còn là lá chắn tuyệt đối. Người nội đô cũ cũng có thể rơi xuống cùng một mặt bằng sinh tồn. Và chính sự sụp đổ của đặc quyền đó lại trở thành nguồn động lực mới cho những người đến sau.
Người ngoại tỉnh nhìn thấy rất rõ: thành phố không còn khóa cửa. Ai cũng có thể mất vị trí nếu đứng yên. Nỗ lực cá nhân, tích lũy tài sản, đi trước quy hoạch – tất cả lại có ý nghĩa. Một cảm giác “công bằng mới” xuất hiện, không phải vì xã hội tử tế hơn, mà vì đặc quyền cũ đã bị phá vỡ.
Và trong lúc dòng người nội đô bị đẩy ra ngoài, một nhóm khác âm thầm hưởng lợi lớn nhất: các tập đoàn bất động sản. Họ là những kẻ đã ôm quỹ đất khổng lồ ở ngoại ô từ trước, chờ đúng khoảnh khắc dòng tiền dịch chuyển. Khi nội đô bị giải tỏa, tiền không biến mất – nó chảy về các khu đô thị mới, các vành đai, các đại dự án đã được chuẩn bị sẵn.
Chính quyền có nguồn thu lớn. Thành phố có tiền xây metro, mở rộng hạ tầng, nâng cấp diện mạo. Đô thị bắt đầu phình ra, vươn tới vành đai 4, vành đai 5. Quá trình đô thị hóa tăng tốc, tiến dần tới ngưỡng 70% dân số sống ở đô thị.
GIAI ĐOẠN 3: THOÁI TRÀO: KHI BẤT ĐỘNG SẢN TRỞ THÀNH TRỤ CỘT GDP (Tỷ Trọng > 30% GDP) VÀ DÂN SỐ ĐẠT ĐỈNH và BẮT ĐẦU SUY GIẢM
Khi người quê, người tỉnh dồn về các thành phố lớn, khi đất và chung cư trở thành nhu cầu sinh tồn chứ không còn là đầu cơ, thì giá bất động sản được đẩy lên một mặt bằng hoàn toàn mới. Ở giai đoạn 3 này, khi bất động sản chiếm tới 30% GDP, trở thành trụ cột của nền kinh tế, giống như những gì Trung Quốc đã trải qua trước năm 2020.
Nhưng chính lúc đó cũng là lúc chu kỳ bắt đầu mệt mỏi. Đô thị hóa đạt đỉnh. Dân số quốc gia bắt đầu suy giảm. Nhu cầu mới chậm lại. Bất động sản từ vai trò động cơ tăng trưởng chuyển sang trạng thái bão hòa. Không sập ầm ầm, nhưng thoái trào bằng thời gian.
***
Và lịch sử luôn lặp lại một kết luận tàn nhẫn: chỉ có hai giai đoạn đầu để đổi đời bằng tái cơ cấu tài sản. Một là khi đất nội đô bắt đầu tăng nhưng chưa bị quy hoạch. Hai là khi nội đô chuẩn bị bị quy hoạch và dòng tiền bắt đầu chạy ra vùng ven. Ai hành động đúng hai thời điểm đó thì đổi tầng lớp. Ai đứng yên thì bị kẹt lại, dù từng ở vị trí rất cao.
CÒN KHI ĐẾN GIAI ĐOẠN 3 : KHI DÂN SỐ SUY GIẢM và BĐS đạt 30% GDP thì CẦN PHẢI THÁO CHẠY.
****
VN bây giờ mới qua Giai Đoạn 1: chưa bắt đầu Giai Đoạn 2 : bởi vì Đại Dự Án KHỔNG LỒ chưa xả hàng. nên vẫn còn cơ hội để chúng ta đổi đời nhờ đầu tư BĐS trong hai giai đoạn bùng nổ sắp tới, Các bạn có nhà đất nội đô phải hành động ngay không có chỗ cho do dự. Vì khi bạn kịp nhận ra thì chu kỳ đã đi qua, và thứ còn lại chỉ là câu chuyện để kể cho đời con đời cháu – về một thời từng “ở rất gần trung tâm”.
Để không bị bần cùng hóa người dân nội đô phải bán nhà phố, nhà ngõ nội đô càng sớm càng tốt, để chuyển sang đất nền vùng ven giá vài triệu 1 mét vuông: để tương lai không bị nghèo đi so với xã hội. Và PHẢI HÀNH ĐỘNG LUÔN: Không phải khi bị thu hồi mới chạy. Không phải khi tiền đền bù đã nằm trong tay mới đi tìm chỗ mua. Mà phải đi trước quy hoạch, đi trước dòng tiền, đi trước sự dịch chuyển của đô thị.
Bởi vì khi bạn còn đang do dự “cho thuê vẫn sống tốt”, thì quy hoạch đã được vẽ xong. Khi bạn còn đang tiếc vị trí cũ, thì đất vùng ven đã tăng một nhịp. Khi bạn chần chừ, thì thế hệ sau của bạn sẽ phải bắt đầu lại từ đúng vạch xuất phát như con cháu người tỉnh lẻ: đi làm thuê, tích cóp từng đồng, mua nhà xa dần trung tâm hơn, và mất thêm một đời người để leo lại chiếc thang mà bạn đã từng đứng sẵn trên đó.
Xã hội không chờ ai thức tỉnh. Ai thức thời thì sống sót và giữ được vị thế. Ai tin rằng “giữ là đủ” thì sẽ bị đào thải một cách rất nhẹ nhàng, rất hợp pháp, và rất không ồn ào. Không có tiếng khóc, không có tiếng kêu oan – chỉ có một sự thật lạnh lẽo: đời con đời cháu phải phấn đấu lại từ đầu, giống hệt những người từng bị coi là thấp hơn mình.
-----//-------
ĐẦU TƯ BĐS Ở ĐÂU TRONG THỜI KỲ “HẬU HIỆN ĐẠI” VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA TRÍ TUỆ NHÂN TẠO (AI)?
Khi trí tuệ nhân tạo phát triển chỉ có duy nhất 1 xu thế là từ nông thôn về thành thị, từ tỉnh lẻ về thủ đô, từ tp nhỏ tập trung về tp lớn thôi.
càng phát triển thì tỉ lệ dân thành thị càng cao ví dụ như: Bỉ (95%), CHLB Đức (94%). Anh (91%), Tây Ban Nha (91%), Iceland (90%), Úc (86%), Đan Mạch (84%), New Zealand (84%),
vì nông thôn và các khu công nghiệp ko có việc làm : do máy móc thay thế nông dân, AI, robot thay thế công nhân.
nên con người phải dồn về thủ đô để tìm việc trong ngành dịch vụ: lấy sức người phục vụ con người.
Dân số thành thị Việt Nam hiện nay chiếm 40% tổng dân số cả nước. Sẽ tăng lên 70%-80% trong tương lai:
Đây chính là xu thế chung của cả loài người và không thể đảo ngược.
* Trong tương lai: nhu cầu giao lưu xã hội và sử dụng dịch vụ: vui chơi giải trí, ăn uống nhà hàng, làm tóc, móng, cafe bia bọt , bar pub của con người càng ngày càng tăng.
Nhu cầu học tập trường tốt, khám bệnh chỗ tốt cũng tăng.
ở quê ở tỉnh làm việc online được nhưng ko gọi đồ ăn online được, ko khám bệnh, đi spa , đi bar online được.
** Trong thời giam vừa qua : đất quê, đất tỉnh, đất thành phố nhỏ đã tăng quá nhanh, quá cao so với đất vùng ven các đại đô thị như HN, HCM: vậy nên xu thế sắp tới đất quê đất tỉnh sẽ rất khó để giữ được tốc độ tăng giá nhanh như vậy, tương lai có thể giảm giá. còn đất rẻ giá vài triệu 1 mét vuông ở HCM & HN sẽ liên tục tăng giá bởi vì nhu cầu mua nhà của dân nhập cư HN & HCM sẽ tăng trưởng liên tục. (dân số cả nước không tăng nhiều và sẽ giảm sau năm 2060 , nhưng đa số mọi người sẽ từ tỉnh lẻ chuyển lên thủ đô sinh sống, chứ không mấy ai chuyển từ HN & HCM về quê về tỉnh tìm việc và định cư)
nhìn vào thực tế phong trào bỏ phố về quê, bỏ phố về biển bây giờ : 100 người mua đất thì có đến 1 người xây nhà về ở ko? hay là toàn đất bỏ không để chờ úp bô cho thằng khác mua lại hoặc để dành cho tương lai (đéo biết tương lai nào, vì khi già yếu về đấy cũng xa bệnh viện, mắt mờ chân run nuôi cá trồng rau kiểu gì) : đất quê đất tỉnh diện tích trăm mét vuông thì nghỉ dưỡng trồng rau kiểu gì.
càng hiện đại thì các ngành sản xuất , trồng trọt , chăn nuôi càng cần ít sức người. vì nông thôn và các khu công nghiệp ko có việc làm : do máy móc thay thế nông dân, AI, robot thay thế công nhân.
nên con người phải dồn về thủ đô để tìm việc trong ngành dịch vụ: lấy sức người phục vụ con người.
Vậy nên nước nào càng phát triển thì tỉ lệ dân số thành thị càng tăng, tỉ lệ công nhân làm việc ở KCN, nông dân càng ít.
****
Và đặc biệt là khi có: ĐƯỜNG SẮT CAO TỐC: và phương tiện giao thông công cộng phát triển.
Thực tế lịch sử ở các quốc gia có đường sắt cao tốc đã chứng minh: đầu tư đất tỉnh bám theo đường sắt cao tốc không hiệu quả: vì loại đất đó đã tăng cao rồi: nhất là các vị trí ven ga đường sắt cao tốc ở các tỉnh lẻ: đã bị cá mập cá voi đánh sóng tăng giá để thoát hàng.
Nhìn Nhật Bản và Hàn Quốc thì rõ khi đường sắt cao tốc đi vào hoạt động : thì đất tỉnh bám theo đường sắt cao tốc tụt dốc không phanh: bởi vì dân tỉnh sẽ đi lại thuận lợi về các trung tâm kinh tế nên sẽ rời tỉnh để về thủ đô hoặc về trung tâm kinh tế lớn: đất Tokyo và Seoul tăng mạnh: còn đất tỉnh bám theo đường sắt cao tốc đảo chiều giảm sâu:
Vậy nên bây giờ đầu tư đất nền vùng ven Hà Nội và ven Uncle Lake là ngon nhất.
Nhìn thực tế Hàn Quốc , Nhật Bản và Trung Quốc sẽ rõ: giá vé tàu cao tốc đắt ngang giá vé máy bay : Vậy nên việc sinh sống ở tỉnh để hằng ngày đi tàu cao tốc đến làm việc tại các trung tâm kinh tế là hoàn toàn không khả thi.
Còn phương tiện giao thông công cộng chỉ có giới hạn trong 1 tỉnh: chứ không liên thông đến các tỉnh khác: bởi vì đây là chính sách an sinh xã hội: sử dụng vốn ngân sách của 1 tỉnh nào đó: để bù lỗ: phục vụ đời sống nhân dân của dân 1 tỉnh đó.
Còn giá vé tầu điện Metro Đường sắt đô thị: thì < 1 đô la 1 vé : Vậy nên người trẻ sẽ chọn định cư ở những trung tâm kinh tế. (trung tâm kinh tế chính là các thành phố có quy mô 10 triệu dân: và chi phí đi lại sử dụng ô tô cá nhân hoặc các phương tiện công cộng ở các thành phố 10 triệu dân đó rất rẻ: nên người trẻ : và những người lao động có thu nhập trung bình sẽ chấp nhận hằng ngày mất 1-2 giờ đồng hồ di chuyển đi làm là chuyện bình thường: bởi vì chi phí rẻ. (trong nội bộ 1 thành phố thì sẽ không mất nhiều phí cầu đường đối với phương tiện cá nhân và chi phí phương tiện công cộng (bus + metro) trong nội bộ 1 thành phố cũng sẽ rất rẻ so với thu nhập.
Còn giữa các tỉnh khác nhau thì phải đi bằng tàu cao tốc và chi phí đi tàu cao tốc thì rất cao vì không được trợ giá: tuy mất khoảng thời gian tương đương nhưng giá cắt cổ : tiền lương không đủ trả tiền vé tàu cao tốc .
Còn về quê thăm bố mẹ thì một tuần về một lần hoặc một tháng về một lần thì đi tầu cao tốc vẫn thuận tiện.
Đó chính là động lực thúc đẩy dân số trẻ chuyển từ quê lên thành phố lớn:
và cũng là lý do để các thành phố trung tâm kinh tế có quy mô 10 triệu dân: ngày càng mở rộng để hút nhân lực từ các tỉnh lẻ chuyển về.
Tuy nhiên khi đường sắt cao tốc phát triển thì cũng có trường hợp di cư ngược đó là bỏ phố về quê: nhưng đất quê đó phải thật rẻ và có diện tích lớn hàng nghìn mét vuông đủ để làm trang trại: (chứ không phải loại đất quê đã bị thổi giá quá cao: diện tích bé tí vài chục mét vuông chẳng nuôi trồng được gì).
Vậy nên sẽ có 2 phương án đầu tư này khả thi An Toàn nhất : đón đầu xu thế phát triển đường sắt cao tốc:
1 : Đầu tư cần ít vốn nhất: đó là đất rẻ : 100k/m2 (đất có sổ và trên cùng cái sổ đó có sẵn đất ở : vài nghìn mét vuông giá vài trăm triệu) : loại này là đáy nên không thể bị giảm giá: nếu dính quy hoạch bị đền bù thì ăn đền bù cũng có lãi.
2 : Đầu tư tăng giá trị nhiều lần nhất: đó là đầu tư vào bds đất nền Vùng Ven thủ đô Hà Nội và Vùng ven Thành Phố Uncle Lake.
Loại đất rẻ vài triệu 1 mét vuông: đất có sổ & trên sổ có sẵn đất ở : tổng tiền vài trăm triệu 1 mét vuông sẽ tăng nhanh nhất.
----//----
TQ đạt đỉnh dân số năm 2020 còn VN năm 2060. Tỷ trọng
BĐS ở Việt Nam vẫn còn tăng trưởng mạnh trong 20–30 năm tới trước khi dân số đạt đỉnh : tức là trước năm 2060. link báo chính thống đây: số liệu từ tổng cục thống kê cập nhật cuối năm 2025 : tức là cách đây vài ngày.
1- Việt Nam đối mặt nguy cơ dân số ngừng tăng sau năm 2060:
https://vnexpress.net/viet-nam-doi-mat-nguy-co-dan-so...
2- Dân số Trung Quốc đạt đỉnh năm 2020.
https://baotintuc.vn/.../dan-so-trung-quoc-lan-dau-tien...
***
Bài giáo án số 36:
Việt Nam hiện tại giống Trung Quốc 30 năm trước: Giai đoạn tích lũy tư bản, chuẩn bị “hóa rồng”.
Trung Quốc từng dùng bất động sản làm công cụ thúc đẩy tăng trưởng, tăng tỷ trọng BĐS trong GDP từ 10% lên 30%. Việt Nam hiện tại đang ở mốc 8-9% GDP, tương đương Trung Quốc cách đây 30 năm. Do đó, BĐS ở Việt Nam vẫn còn tiềm năng tăng trưởng mạnh trong 20–30 năm tới. tuy nhiên ai đầu tư nhầm thì vẫn bị bần cùng hóa: bởi vì đất của người khác sẽ tăng giá nhanh hơn gấp nhiều lần so với đất của bạn: tức là đất của bạn bị giảm giá gấp vài lần so với đất của người khác: tức là bạn bị nghèo đi vài lần so với người khác.
https://www.facebook.com/share/p/1636Poyjuo/?mibextid=wwXIfr
----//---
QUY HOẠCH LẠI ĐẠI ĐÔ THỊ LÀ CẦN THIẾT ĐỂ TÁI TẠO ĐỘNG LỰC XÃ HỘI SAU KHI THỜI KỲ DÂN SỐ VÀNG ĐÃ CHẤM DỨT.
Lý do là bởi vì trước đó Khi đất nội đô tăng giá mạnh trong giai đoạn đầu, một hệ quả xã hội rất đặc biệt xuất hiện. Người sở hữu nhà đất ở trung tâm Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu… chỉ cần giữ tài sản là giàu lên. Cho thuê cũng đủ sống. Con cái sinh ra đã ở vạch đích. Chỉ cần 1 dãy nhà trọ, 1 toà chung cư mini cho thuê là bằng lương của hàng chục người đi làm. Trong khi đó, người ngoại tỉnh nhìn vào thấy khoảng cách quá lớn, động lực phấn đấu của một bộ phận xã hội bắt đầu bị triệt tiêu. Đô thị giàu lên, nhưng xã hội dần ì lại.
Và đó là lúc Trung Quốc bước sang GIAI ĐOẠN HAI CỦA PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ – giai đoạn "Quy Hoạch Lại lần 2" mà rất nhiều người không kịp hiểu, và càng không kịp chuẩn bị. Nội đô bắt đầu bị quy hoạch lại. Đại đa số Nhà phố, Nhà ngõ Nội Đô lần lượt bị đưa vào diện nghiên cứu lập đồ án quy hoạch để chỉnh trang, giải phóng mặt bằng. (trừ 1 số ít nhà ở thuộc các khu được bảo tồn theo dạng di sản; hoặc các khu đô thị đã đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy là vẫn được giữ nguyên không bị quy hoạch lại) : Đền bù vẫn đúng luật, nhưng không bao giờ đủ để mua lại vị trí cũ. Hàng chục triệu người từng được coi là “tầng lớp trên” buộc phải rời khỏi vùng an toàn của mình.
Nghe thì tàn nhẫn, nhưng chính giai đoạn này lại KHÔI PHỤC ĐỘNG LỰC CHO TOÀN XÃ HỘI. Người ngoại tỉnh nhận ra một sự thật rất rõ ràng: xuất thân không còn là lợi thế vĩnh viễn. Người nội đô, từng chỉ cần cho thuê nhà để sống ung dung, giờ cũng phải bươn chải, phải tái cấu trúc tài sản, phải tìm đường đi mới. Xã hội trở nên “công bằng” hơn theo một nghĩa rất lạnh: không ai được đứng yên mãi.
Dòng tiền từ nội đô bắt đầu dịch chuyển ra vùng ven. Vành đai mở rộng. Khu đô thị mới mọc lên. Những tập đoàn bất động sản đã ôm quỹ đất ngoại ô từ sớm trở thành kẻ thắng lớn nhất. Chính quyền có nguồn thu từ đất để xây metro, cao tốc, chỉnh trang đô thị. Tỷ lệ Đô thị hóa tăng nhanh từ 40% lên 70%. Người dân dồn về thành phố. Giá BĐS vùng ven được đẩy lên một mặt bằng hoàn toàn mới.
Điều thú vị là: chính giai đoạn này lại tạo động lực cho hàng chục triệu người ngoại tỉnh. Khi họ thấy rằng xuất thân không còn là tấm vé vĩnh viễn – rằng người nội đô từng chỉ cần cho thuê nhà để sống sung sướng rồi cũng phải bươn chải lại từ đầu – xã hội trở nên “công bằng” hơn theo một cách rất khắc nghiệt. Và đó chính là nhiên liệu cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Nhưng kẻ hưởng lợi lớn nhất trong giai đoạn chuyển đổi này lại không phải người dân, mà là các tập đoàn bất động sản – những kẻ đã ôm sẵn quỹ đất dự án khổng lồ ở ngoại ô. Khi dòng tiền buộc phải rời nội đô vì quy hoạch, nó chảy thẳng vào các đại dự án, các khu đô thị mới. Chính quyền thu hồi và bán đấu giá đất nội đô cho các tập đoàn xây building tòa nhà văn phòng chung cư cao cấp giữa nội đô thì cũng có nguồn thu để xây metro, chỉnh trang hạ tầng. Nền kinh tế được kích thích. Một thế hệ “Cheabol” mới được hình thành. Sẽ là đầu tàu để phát triển kinh tế đất nước.
NGƯỜI DÂN NỘI ĐÔ PHẢI LÀM GÌ ĐỂ KHÔNG BỊ BẦN CÙNG HÓA?
Câu trả lời rất phũ: phải hành động sớm – tái cơ cấu sớm – dịch chuyển sớm.
Bán nhà phố, nhà ngõ nội đô để mua đất nền vùng ven, khu mở rộng, nơi còn dư địa tăng trưởng. Ai hành động kịp sẽ giữ được vị thế. Ai chần chừ sẽ bị tụt lại, và đời con đời cháu sẽ phải bắt đầu lại từ đầu – giống hệt con cháu của người tỉnh lẻ ngày hôm nay.
Đô thị không thương xót ai đứng yên. Lịch sử không hỏi bạn có đồng ý hay không.
Nó chỉ ghi nhận một điều: ai đứng đúng vị trí trong chu kỳ sẽ trở thành Thượng Lưu – và ai bị bỏ lại phía sau sẽ trở thành Hạ Lưu.
Ở Trung Quốc Những người bán nhà đất nội đô sớm từ 2005 để Mua đất nền giá rẻ vùng ven → chính là nhóm đổi đời lần hai.
Còn ở VN thì chính là lúc này: năm 2026
----//---
Thuế lũy tiến bds đã được ban hành: người nhiều đất phải đóng gấp 5 lần người ít đất. Khi có đầy đủ dữ liệu sẽ chính thức thu.
Việt Nam áp dụng thuế lũy tiến theo tổng số lượng mét vuông đất: chứ không áp dụng theo số lượng bất động sản.
Đa số các quốc gia trên thế giới cũng đều áp dụng thuế lũy tiến dựa trên mét vuông: như vậy mới công bằng.
(bởi vì 5 mảnh đất 50 mét vuông không thể bằng được 1 mảnh đất 2000m2 )
Thuế sử dụng Bất động Sản và Thuế Luỹ Tiến BĐS ở VN đã có từ hàng chục năm trước rồi:
Đọc link này là rõ:
https://vanban.chinhphu.vn/default.aspx?pageid=27160...
Luật Thuế Sử Dụng Đất đã có từ năm 2010 (Luật số 48/2010/QH12 của Quốc hội: LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP) và Nghị định 53/2011/NĐ-CP trong đó có nội dung đánh thuế lũy tiến về đất ở có hiệu lực từ 01/01/2012. Người nhiều đất phải nộp thuế nhiều gấp 5 lần người ít đất.
Thuế sử dụng đất 1 mảnh đất trung bình 1 năm sẽ tăng từ 100k lên 500k. Nhà nước sẽ thu được hàng chục nghìn tỷ tiền thuế luỹ tiến bds.
Tuy nhiên thuế đất hằng năm rất ít: vậy nên không ảnh hưởng gì đến giá bds: đóng thuế Luỹ Tiến cao gấp 5 lần vẫn ok. Bởi vì 500k / năm chỉ như gãi ngứa. Tuy nhiên nhiều người dân trí thấp không biết được điều này.
Thuế đất bỏ hoang đối với đất dân thì luôn có bài tránh: Đất hỗn hợp cả đất ở và đất vườn thì trồng vài cái cây thế là đúng chức năng. Đất full thổ cư thì xây cái nhà kho : hết chục triệu là đủ: thế là đúng quy định sử dụng đất. Năm 2008 đã hô hào đánh thuế: đất vẫn tăng : giờ cũng vậy.
Vậy nên tại thời điểm này nhiều người đang lo sợ sẽ đánh thuế lũy tiến và thuế đất bỏ hoang: nên đất HN & HCM vẫn còn giá vài trăm triệu: nên chính là lúc cần phải mua luôn khi giá còn đang rẻ: ai chậm sẽ ân hận
----//----
Bài giáo án số 57:
Tương lai VN sẽ hoá rồng: bởi vì VN có vị trí địa chính trị giá trị nhất thế giới; có tài nguyên trữ lượng đất hiếm hàng đầu thế giới.
MÂU THUẪN GIỮA “TĂNG SỐ LƯỢNG” VÀ “TĂNG GIÁ” : So Sánh ĐẤT NỀN và BĐS DỰ ÁN.
KỶ NGUYÊN VƯƠN MÌNH CỦA DÂN TỘC VIỆT NAM đã chính thức bắt đầu dưới sự lãnh đạo sáng suốt của Tổng Bí thư Tô Nâm.
https://www.facebook.com/share/p/18BRPK7HR1/?mibextid=wwXIfr
****
Bài giáo án số 56:
KHI “CÁ MẬP” CẠNH TRANH NGUỒN TÍN DỤNG VỚI “CÁ CON” THÌ CHÍNH LÀ DẤU HIỆU CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ CHO SỰ BÙNG NỔ TĂNG GIÁ BĐS.
-> NÊN ĐẦU TƯ GÌ TẠI THỜI ĐIỂM NÀY?
https://www.facebook.com/share/p/16xs2hUL81/?mibextid=wwXIfr
***
Bài giáo án số 55:
- Phân tích 05 BẰNG CHỨNG rằng BĐS năm 2026 vẫn sẽ tăng giá.
- Tháp dân số VN bây giờ 2026 giống TQ năm 1998 vì vậy phải Quy hoạch lại đô thị để Tái tạo động lực xã hội.
- khi Trí Tuệ Nhân Tạo (AI) phát triển thì nên ĐẦU TƯ BĐS Ở ĐÂU ?
https://www.facebook.com/share/p/16xx1s9bqL/?mibextid=wwXIfr
----//----
ở VN duy nhất mình dự báo được cả Đỉnh và Đáy của bất động sản.
Mình vẫn luôn treo thưởng 10 tỷ: Ai tìm được 1 người theo mình đầu tư bị thua lỗ thì mình tặng 10 tỷ.
Đây chính là đẳng cấp của cộng đồng đầu tư Lucy Nguyễn.
Đây là DANH SÁCH CÁC NHÓM ZALO BÁN BĐS và SHARE KÈO ĐẦU TƯ : được em Tuấn Anh cam kết trách nhiệm ở bài này ạ:
https://www.facebook.com/share/12HYGbdTpRe/?mibextid=wwXIfr
----//----
Đây là link 34 bài viết và 57 bài giáo án của mình trên FB :
mình không dạy riêng cho ai cả: mình viết bài dạy công khai và miễn phí trên Facebook.
Mình vẫn luôn treo thưởng 10 tỷ: Ai tìm được 1 người theo mình đầu tư bị thua lỗ thì mình tặng 10 tỷ.
https://www.facebook.com/share/17hJd3umbD/?mibextid=WC7FNe